부산지방법원 2025타경101072. 부산 강서구 강동동 29-174의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 438.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 건물은 주택과 근린생활시설이 함께 이용되고 있습니다. 목록2 건물은 주택, 목록3 1층은 단독주택 및 근린생활시설이며 근린생활시설 부분은 공실, 목록3 지하는 근린생활시설 공실로 조사됐습니다.
권리관계의 기준점은 2016.02.16. 설정된 당감신용협동조합 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 이후 북부산신용협동조합 근저당, 백필순 근저당, 새김해새마을금고 근저당·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101072 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 강동동 29-174 · 부산광역시 강서구 낙동북로 127 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 438.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김문옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,813,783,670원 / 622,127,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 553,630,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 2,023,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2002년·2009년 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당과 2012년·2013년 강동농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.02.16. 당감신용협동조합 근저당입니다. 이 권리는 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만 순위 자체는 그대로 유지됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문라미 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정위준 | 2019.02.19 | 3,000,000원 | 150,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2016.02.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 문라미의 보증금은 미상이며, 정위준은 보증금 3,000,000원·차임 150,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 권리 인수는 없더라도 실제 점유 상태에 따라 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 622,127,000원으로 감정가 1,813,783,670원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만 이 물건은 아파트 단일호수가 아니라 토지 438.7㎡와 주택·근린생활시설이 혼재된 부동산입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 622,127,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,621,270원 |
| 1. 근저당 · 당감신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 480,000,000원 | 373,505,730원 |
| 3. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 백필순 | 420,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 새김해새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 새김해새마을금고 | 394,493,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,844,493,160원 중 채권자 예상배당은 613,505,730원, 미배당액은 1,230,987,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산강동 공공주택지구 동측 인근입니다. 남서측 도로변은 근린생활시설·주상용 건물 등이 형성된 미성숙 상가지대이고, 북동측 후면은 단독주택 등 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 대사역(부산김해선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록2는 주택, 목록3 1층은 단독주택 및 근린생활시설(공실), 목록3 지하는 근린생활시설(공실)입니다.
- 건물. 목록2는 블록조 슬래브지붕 단층, 목록3은 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 단층입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 주택 부분 심야전기보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(강동대사), 대로1류 접합, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 매각기일 전 실제 점유 위치와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 문라미 보증금. 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서상 보증금·배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 복합용도 확인. 주택과 근린생활시설이 함께 이용되고 있으므로 실제 이용현황과 수익성·공실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 감정평가서·매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가가 감정가의 34.3%여도 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 토지·건물별 적정가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 리스크. 이미 3회 유찰된 근린시설+토지 물건이므로 향후 재매각 가능성과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 문제다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2016.02.16. 당감신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문라미와 정위준도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 주택·근린생활시설·토지가 결합된 복합 물건입니다. 따라서 “인수 0원”은 권리상의 장점이고, “감정가 34%”는 가격 메리트의 증명이 아닙니다. 권리는 통과하되, 가격과 환금성은 현장·용도·토지가치까지 다시 계산해야 하는 물건입니다.
