부산지방법원 2025타경101303. 부산 사하구 하단동 513-6의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설(점포 2), 2층 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2016.10.10. 설정된 승학신용협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이후 설정된 승학신용협동조합의 추가 근저당권, 정용호 근저당권, 강원신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 정동화의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 아파트형 사건보다 복잡해 보이지만 기준은 명확합니다. 이홍하·김수훈·추홍엽·정동화의 전입 또는 점유개시 시점이 모두 2016.10.10. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수금액은 0원입니다. 특히 정동화는 2층 일부 201호에 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 전입일 2021.11.05.로 말소기준권리보다 뒤이므로 이 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101303 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-6 · 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 111 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설(점포2) · 2층 주택 |
| 토지 | 145.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 일반상업지역 · 방화지구 |
| 건물 | 조적조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 2층 · 사용승인 1985.02.13 · 일부증축 2017.03.10 |
| 소유자 | 김대선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,177,777,040원 / 824,443,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 679,984,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자 김대선은 2016.10.10. 소유권이전을 받았고 같은 날 승학신용협동조합이 채권최고액 520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 승학신용협동조합 명의로 78,000,000원·36,000,000원· 120,000,000원·108,000,000원의 근저당권이 순차 설정됐고, 2025.01.07. 정용호 명의 84,000,000원 근저당권, 2025.03.25. 강원신용보증재단 39,250,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍하 | - | 2023.08.03 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수훈 | 1층 | 2023.09.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추홍엽 | - | 2022.09.15 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정동화 | 부동산 2층 중 별지도면표시 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 · 확정일자 2021.10.12 | 90,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 824,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,644,430원 |
| 을구 3번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 108,000,000원 | 59,798,570원 |
| 을구 8번 근저당권 · 정용호 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 강원신용보증재단 | 39,250,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 985,250,000원 중 813,798,570원이 배당되고 171,451,430원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 824,443,000원 | 813,798,570원 | 171,451,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 577,110,100원 | 568,938,999원 | 416,311,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 403,977,070원 | 397,537,299원 | 587,712,701원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 679,984,793원보다 계산상 배당액 813,798,570원이 커 신청채권자 청구는 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 배당 가능액은 568,938,999원, 3회 유찰 시 397,537,299원으로 감소합니다. 중요한 점은 유찰 횟수가 늘어도 제공된 계산상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 ‘에덴공원’ 남동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·단독주택·공동주택 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 인근에 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설 점포 2개, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 구조. 조적조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 2층 건물로 사용승인일은 1985.02.13., 일부증축은 2017.03.10.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 145.5㎡, 지목 ‘대’, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·도로 접합 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현장 대조. 실제 임차인 4명의 점유 범위와 현재 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다. 특히 이홍하의 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 정동화 임차권. 2층 중 약 66㎡(201호), 보증금 90,000,000원, 전입 2021.11.05., 확정일자 2021.10.12.로 등기돼 있으나 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 혼합용도 확인. 1층 점포 2개와 2층 주택이 함께 있는 만큼 각 층의 실제 사용상태와 임대관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 토지가치·건물 노후도·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.10.10. 승학신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명도 모두 후순위 전입으로 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 큰 승계 위험은 확인되지 않습니다.
다만 물건은 1층 근린생활시설과 2층 주택이 결합된 1985년 사용승인 건물이고 토지 145.5㎡가 함께 매각되는 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이 비율 자체가 곧 시세 할인율을 의미하지는 않습니다. 권리는 합격, 가격은 임대수익·토지가치·건물상태를 확인한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
