부산지방법원 2025타경102015. 부산 사상구 엄궁동 코오롱아파트 101동 5층 501호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 101동은 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 18층 건물, 본건은 그중 5층입니다. 등기부상 현재 소유자는 김대용이고, 2014.10.24. 거래가액 262,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 220,440,000원이 말소기준권리이며, 2024.03.27. 설정된 근저당과 2025.10.15. 경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다.
권리 측면의 핵심은 명확합니다. 배당 계산상 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계를 최종 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁동 680-1 코오롱아파트 101동 5층 501호 |
| 도로명 | 부산광역시 사상구 엄궁로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.64㎡ · 18층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김대용 · 2014.10.24. 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.10.24. 을구 9번 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 220,440,000원입니다. 이후 2024.03.27. 안인배 명의로 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리는 2025.01.22. 고아림에게 이전됐습니다. 2025.10.15.에는 고아림을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 시세 비교 — 330,000,000원 vs 최근 실거래 340,000,000원
동일 단지 코오롱아파트의 대상 면적은 134.64㎡이며, 확인된 최근 거래는 2024.09, 10층, 340,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건 기준 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 134.64㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.64㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가 330,000,000원은 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 340,000,000원의 97.1%로, 금액 차이는 10,000,000원입니다. 수치상 최근 거래보다는 낮지만 표본이 1건뿐이고 거래월도 2024.09이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 220,440,000원 | 220,440,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 안인배 | 110,000,000원 | 104,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 330,440,000원이며, 예상 채권자 배당액은 324,580,000원입니다. 을구 10번 근저당에서 5,860,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 330,000,000원 | 324,580,000원 | 5,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 70,936,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 122,996,800원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 권리부담이 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄궁초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 코오롱아파트는 1,158세대이며 사용승인 관련 기준일은 1999.06.24.입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 18층 건물 내 5층 501호입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,631,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사에서 전입자와 점유자를 최종 확인합니다.
- 가격 표본 한계. 동일 면적 최근 실거래가 340,000,000원 1건뿐이므로 330,000,000원이 확실히 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못했습니다.
- 후순위 미배당. 신건 330,000,000원 가정에서도 후순위 근저당에서 5,860,000원 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.31이며, 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2014.10.24. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 최저가 330,000,000원으로 확인된 최근 동일 면적 실거래 340,000,000원의 97.1%입니다. 수치만 보면 10,000,000원 낮지만, 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이라는 점을 고려하면 강한 할인이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리상 무난하지만, 가격은 실거래·현재 매물·내부상태를 더 확인한 뒤 판단할 유형입니다.
