서울중앙지방법원 2025타경104527. 관악구 신림동 ‘바벨’ 3층 304호, 전용 35.6㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인은 있지만, 해당 임차인의 확약으로 실질 인수는 0원”이라는 점입니다. 박시연은 2022.05.25. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 475,000,000원입니다. 2024.06.03. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
하지만 신청채권자로부터 2026.06.17.자 확약서가 제출됐습니다. 박시연 임차인이 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 계산상 인수액이 발생하는 회차라도 매수인이 실제 부담할 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 35.6㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2022.01.07. |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.06.02. 매매 · 거래가액 475,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 544,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 475,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기부 을구 1번의 고흥군수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 4,920,000,000원으로 설정됐으나 2022.05.25. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 박시연의 주택임차권이 2024.06.03. 등기됐고, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.05.25.입니다. 실제 임차인은 박시연 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복 임차인으로 합산할 대상은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박시연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 475,000,000원 | 2022.05.25. / 2022.05.25. | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
② 회차별 인수 — 룰상 금액과 실제 부담을 분리해야 한다
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 시나리오 계산에서도 1회 유찰 시 46,552,000원, 2회 유찰 시 132,514,240원의 룰상 인수액이 산출됩니다. 그러나 이 금액은 박시연 확약 적용 전 계산값입니다. 확약을 반영한 매수인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 544,000,000원 | 0원 | 0원 | 544,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 435,200,000원 | 46,552,000원 | 0원 | 435,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 348,160,000원 | 132,514,240원 | 0원 | 348,160,000원 |
룰상 인수액은 확약이 없을 때의 계산값입니다. 2026.06.17.자 확약은 박시연 임차인에게만 적용되며, 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 박시연 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 5.44억은 최근 실거래 평균의 113.7%
바벨의 동일 면적대 실거래는 총 6건이며, 제시된 거래는 2022년 1월부터 6월까지입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 478,333,333원, 최신 거래는 2022.06. 475,000,000원입니다. 신건 실질취득액 544,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 35.6㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2022.06 | 37.47㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2022.05 | 35.6㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2022.05 | 35.6㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 2022.02 | 37.47㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2022.01 | 37.47㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 478,333,333원 |
실거래 범위는 475,000,000원~490,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 544,000,000원은 이 범위의 최고 거래가보다도 높습니다. 확약으로 인수위험을 제거하더라도 신건 실질취득액 자체가 실거래 평균보다 높기 때문에 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 544,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,840,000원 |
| 1. 임차인 박시연 보증금 | 475,000,000원 | 475,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 475,000,000원 | 61,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 544,000,000원 가정에서는 박시연 보증금 475,000,000원이 전액 배당돼 룰상으로도 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사는 61,160,000원을 배당받고 413,840,000원이 미배당으로 남는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2022.01.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 신대방역과 신림역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 5,831,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며, 경매물건 평균 유찰 4.1회·낙찰률 9.09%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.17.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각서류에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 박시연 임차인에 한해 적용됩니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 박시연 1명이지만, 입찰 전 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 실질취득 544,000,000원은 실거래 평균 478,333,333원의 113.7%입니다. 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 룰상 인수 46,552,000원, 2회 유찰 시 132,514,240원이 산출되지만 확약이 유효하면 실질 인수는 0원입니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건을 단순히 “대항력 임차인 4.75억이 있으니 위험하다”고 보는 것도, 반대로 “확약이 있으니 무조건 좋은 물건”이라고 보는 것도 정확하지 않습니다. 박시연은 대항력과 우선변제권을 가진 실제 임차인 1명이지만, 2026.06.17.자 확약으로 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 제거됐습니다.
그러나 신건 실질취득액은 544,000,000원으로 동일 면적 실거래 평균 478,333,333원의 113.7%입니다. 실거래 최고가 490,000,000원도 웃돌고, 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리는 완화됐지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다.
