부산지방법원 2025타경102362. 부산 사하구 하단동 그린시티 6층 602호, 전용면적 기준 20.7072㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이상철로, 2012년 1월 25일 거래가액 59,780,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 우리은행·대구영광신용협동조합·팔달새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2025년 12월 12일 설정된 설성헌의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다.
권리분석의 핵심은 근저당보다 먼저 들어온 임차인입니다. 이지승은 2023년 8월 16일 전입해 말소기준일인 2025년 12월 12일보다 빠릅니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 250,000원이고, 2026년 3월 31일 배당요구를 했습니다. 배당계산상 우선변제권은 인정되지 않아 보증금은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102362 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-30 그린시티 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동남로 1364 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 20.7072㎡ · 6층 602호 |
| 소유자 | 이상철 · 2012.01.25. 거래가액 59,780,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 38,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2011.11.09 |
| 단지규모 | 72세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 경매의 말소기준권리는 2025.12.12. 설성헌 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2026.01.07. 접수돼 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이지승의 전입일은 2023.08.16.로 말소기준보다 2년 이상 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당계산에서도 보증금 3,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 3,000,000원으로 반영돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지승 | 2023.08.16 | 3,000,000원 | 250,000원 | 2026.03.31 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 3,000,000원 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 최신 거래를 더 경계해야 한다
그린시티의 면적 일치 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 6건 평균은 45,666,666원이지만 과거 50,000,000원·60,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 42,333,333원, 가장 최신인 2025년 10월 거래는 35,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -13.6% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 20.71㎡ | 10 | 35,000,000원 |
| 2025.06 | 20.71㎡ | 10 | 39,000,000원 |
| 2025.05 | 20.71㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2023.07 | 19.32㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2022.10 | 20.71㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 19.32㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.71㎡ | 3건 | 42,333,333원 |
최저매각가 38,000,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 89.8%지만, 이 물건은 보증금 3,000,000원을 인수해야 하므로 실제 비교금액은 41,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 거의 붙어 있는 수준입니다. 더 중요한 것은 최신 실거래가 35,000,000원이라는 점입니다. 실질취득 41,000,000원은 최신 거래보다 높은 만큼, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,000원 |
| 임차인 이지승 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 설성헌 | 50,000,000원 | 36,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 38,000,000원에서는 집행비용 1,084,000원을 제외한 36,916,000원이 설성헌 근저당권에 배당되고, 채권 미배당액은 13,084,000원입니다. 임차인 보증금 3,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인 인수액이므로 아래 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 3,000,000원은 계속 남는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 38,000,000원 | 3,000,000원 | 36,916,000원 | 13,084,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 30,400,000원 | 3,000,000원 | 29,452,800원 | 20,547,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 24,320,000원 | 3,000,000원 | 23,482,240원 | 26,517,760원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액 3,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 회차가 바뀔 때마다 단순 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수보증금을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 하단초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 하단역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조, 평지붕 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2011.11.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·옥내소화전·공동현관·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 북측 광대로와 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 일반경관지구, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,789,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 3,000,000원 반영. 최저가 38,000,000원만으로 손익을 계산하지 말고 실질취득 41,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 42,333,333원이지만 최신 거래는 35,000,000원이고 추세는 -13.6%입니다. 전체 평균 45,666,666원을 가격 가점 근거로 삼지 마세요.
- 임차관계 재확인. 이지승의 전입·점유 지속 여부, 보증금 3,000,000원, 월차임 250,000원 및 실제 인도 조건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.08.12. 기각결정정본 발송 기록의 대상과 2026.09.01. 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 602호 내부 이용상태와 내부마감재가 확인되지 않았습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “38,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2025.12.12. 설성헌 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 임차인 이지승의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금 3,000,000원이 배당되지 않기 때문에 매수인은 이를 떠안습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 기준점은 38,000,000원이 아니라 41,000,000원입니다.
41,000,000원은 최근 12개월 평균 42,333,333원과 큰 차이가 없고, 최신 실거래 35,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -13.6%인 하락 흐름입니다. 여기에 2026.08.12. 기각결정정본 발송 기록까지 있어 절차 확인도 필요합니다. 결론은 권리관계는 해석 가능하지만 신건 가격 메리트는 제한적입니다. 입찰 여부는 임차보증금 인수와 최신 거래 35,000,000원을 함께 놓고 판단해야 합니다.
