서울중앙지방법원 2025타경104736. 서울 동작구 사당동 274-10의 토지와 메종슈에뜨10 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설 등, 2층~4층 다중주택, 옥탑1층 다락 등입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상4층이고 사용승인일은 2021.07.09입니다. 토지는 99.0㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다.
등기상 핵심은 2021.08.06 설정된 강동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.01.02 임의경매개시결정도 그 뒤에 위치합니다. 등기된 주택임차권 3건도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 확인되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104736 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 274-10 메종슈에뜨10 · 서울특별시 동작구 사당로16나길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 등 · 2층~4층 다중주택 · 옥탑1층 다락 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상4층 · 사용승인일 2021.07.09 |
| 토지 | 99.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,340,000원/㎡ |
| 소유자 | 이학선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,883,076,520원 / 1,883,076,520원 (신건) |
| 청구액 | 684,409,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.06 강동농업협동조합 근저당권입니다. 2025.08.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐고, 2026.01.02 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 김지인·배윤영·이소영의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 늦은 전입을 바탕으로 하고 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정원 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 2026.03.03 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이민영 | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이학선 | 2024.06.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 관계 확인 |
| 구경모 | 2024.09.19 | 미상 | 미상 | 2026.03.31 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 장아름 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 2026.03.26 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 정사희 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 2026.02.13 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 최민주 | 2021.09.27 | 미상 | 미상 | 2026.01.30 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 신예진 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 2026.02.19 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김지인 | 2022.12.16 | 140,000,000원 | 2022.11.18 | 2025.06.11 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 배윤영 | 2022.01.18 | 70,000,000원 | 미상 | 2025.07.07 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이소영 | 2023.04.28 | 170,000,000원 | 2023.03.28 | 2026.06.01 | 대항력 없음 승계 없음 |
이 중 등기부에 주택임차권이 확인되는 사람은 김지인·배윤영·이소영입니다. 김지인은 건물 2층 48.99㎡ 중 약 15㎡, 배윤영은 건물 1층 중 약 15㎡, 이소영은 건물 3층 48.99㎡ 중 15㎡를 임차범위로 등기했습니다. 세 사람 모두 전입일이 2021.08.06 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,883,076,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,230,765원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,081,845,755원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 780,000,000원이 전액 배당되고 1,081,845,755원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,883,076,520원 | 780,000,000원 | 0원 | 1,081,845,755원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,506,461,216원 | 780,000,000원 | 0원 | 708,996,604원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,205,168,972원 | 780,000,000원 | 0원 | 410,717,282원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성역 남동측 인근에 위치하며 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등, 2층~4층은 다중주택, 옥탑1층은 다락 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 사용승인일은 2021.07.09입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 99.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 다수 점유관계 확인. 현황에서 확인된 점유·임차관계가 11명입니다. 각 호실 실제 점유자와 퇴거 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 한정원·이민영·이학선·구경모·장아름·정사희·최민주·신예진의 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 소유자 이학선 관계 확인. 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름이 점유관계에도 존재하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 3건 확인. 김지인 140,000,000원·배윤영 70,000,000원·이소영 170,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다.
- 1층 면적 확인. 일괄매각 건물 1층 면적은 일반건축물대장과 등기사항전부증명서가 상이하며, 현황과 일치하는 일반건축물대장상 면적으로 감정평가됐습니다.
- 파산선고 확인. 소유자 등기에는 2025.08.18 서울회생법원 파산선고결정이 기재돼 있습니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가와 주변 실제 거래가격의 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 확인’이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 명확한 편입니다. 2021.08.06 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자와 임차권등기 3건은 모두 그 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 변하지 않습니다.
다만 단독 세대 경매처럼 단순하게 볼 물건은 아닙니다. 건물은 1층 근린생활시설, 2층~4층 다중주택으로 이용되고 있고 현황상 확인된 점유·임차관계도 11명입니다. 특히 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 소유자와 같은 이름의 점유관계도 존재합니다. 법률상 승계 위험은 낮지만 실제 명도와 점유관계 확인의 업무량은 큰 사건입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 1,883,076,520원이 싼지 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유·가격 검증은 보수적으로입니다.
