서울중앙지방법원 2026타경100062. 서울 중구 흥인동 ‘청계천 두산위브더제니스’ 웨스트동 27층 2702호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 대상 면적은 147.3212㎡와 매칭됩니다. 소유자는 이태연, 2015.09.22 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 967,843,387원입니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다.
등기부에 쌓인 후순위 근저당권과 가압류는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “인수액 0원 = 권리 완전 무결”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에 대지권 대상 토지의 을구5번 구분지상권등기가 명시 인수권리로 적혀 있기 때문입니다. 금액으로 계산되는 인수액은 0원이더라도, 낙찰 후 존속하는 권리의 내용과 이용 제한 가능성을 원문에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 흥인동 13-1 청계천 두산위브더제니스 27층 웨스트2702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 대상 면적 147.3212㎡ · 지하6층, 지상38층 건물 내 27층 |
| 소유자 | 이태연 · 2015.09.22 소유권이전 · 등기상 거래가액 967,843,387원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,052,000,000원 / 2,052,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠지캐피탈주식회사 / 696,481,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 감정요항표상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 별도 확인
말소기준은 2015.09.22 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2015.12.23·2016.08.25 국민은행의 추가 근저당, 2021.04.21 엠캐피탈주식회사 근저당, 2022.03.08 주식회사파인솔루션대부 근저당, 2025년 이후의 가압류와 서형원 근저당 및 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리들입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 20.52억은 최근 거래 수준을 크게 웃돈다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 평형의 최근 12개월 실거래는 2건이며 평균은 1,680,000,000원, 최신 거래는 2026.07 1,820,000,000원입니다. 현재 최저가 2,052,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 146.97㎡ | 15 | 1,820,000,000원 |
| 2025.10 | 146.97㎡ | 17 | 1,540,000,000원 |
| 2025.05 | 147.32㎡ | 12 | 1,780,000,000원 |
| 2025.02 | 147.32㎡ | 6 | 1,700,000,000원 |
| 2024.10 | 146.97㎡ | 10 | 1,750,000,000원 |
| 2024.07 | 147.33㎡ | 5 | 1,658,000,000원 |
| 2024.02 | 146.97㎡ | 19 | 1,690,000,000원 |
| 2024.01 | 147.32㎡ | 11 | 1,600,000,000원 |
| 2023.11 | 147.32㎡ | 7 | 1,590,000,000원 |
| 2023.08 | 147.32㎡ | 29 | 1,610,000,000원 |
| 2023.02 | 147.32㎡ | 5 | 1,780,000,000원 |
| 2022.04 | 146.97㎡ | 32 | 1,995,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 1,680,000,000원 |
전체 12건 평균은 1,709,416,666원이지만, 현재 가격의 매력도를 평가할 때 이 수치만을 근거로 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 1,680,000,000원이고 최신 거래도 1,820,000,000원으로 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 최근 구간과 과거 구간의 거래 추세 역시 -2.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,052,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,920,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사파인솔루션대부 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 120,280,000원 |
| 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 31,731,248원 | 0원 |
| 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,961,220원 | 0원 |
| 근저당 · 서형원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 53,203,876원 | 0원 |
| 가압류 · 서형원 | 180,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,520,145원 | 0원 |
| 가압류 · 최윤호 | 18,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 24,883,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,662,100,349원 중 예상 배당액은 2,029,080,000원, 미배당액은 633,020,349원입니다. 매수인에게 계산되는 금전 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 구분지상권등기 인수는 이 금전 계산과 별개의 권리 문제입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,052,000,000원 | 2,029,080,000원 | 633,020,349원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,641,600,000원 | 1,622,784,000원 | 1,039,316,349원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,313,280,000원 | 1,297,747,200원 | 1,364,353,149원 | 0원 |
이 사건은 회차가 내려가도 배당 미달 채권이 늘어날 뿐, 제공된 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차 2,052,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 1,641,600,000원은 가격 구조가 달라집니다. 다만 어느 회차든 구분지상권등기 인수 여부 자체는 별도 확인사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 및 2호선 신당역 북측 인근. 상업용·업무용 빌딩, 주상복합건물, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신당역이 있어 대중교통 이용편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하6층·지상38층 건물 내 27층이며 위생·도시가스·난방·소화·공용승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 서측 약 30미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터, 남측 약 7미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 아파트 용도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 도시철도·전기공급설비 저촉, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등도 확인됩니다.
- 단지. 청계천두산위브더제니스 295세대, 2014.12.22 준공입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수 대상으로 적시한 대지권 대상 토지 을구5번 구분지상권등기의 존속 내용과 사용·수익 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 오인하지 않기. 신건 최저가 2,052,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.1%입니다. 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -2.1%입니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 지정기간 2025.10.20~2026.12.31의 적용 범위와 낙찰 후 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”보다 중요한 두 가지
이 물건은 확인된 임차인에 따른 보증금 인수가 없고, 배당 계산상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 대지권 대상 토지의 구분지상권등기 인수가 명시돼 있어 권리를 완전히 깨끗한 물건으로 분류하기는 어렵습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 2,052,000,000원은 최근 12개월 평균 1,680,000,000원의 122.1%이고, 최신 2026.07 거래 1,820,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -2.1%입니다. 따라서 신건 가격이 낮다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 구분지상권의 실제 영향과 최근 시세보다 높은 취득가격을 동시에 검토해야 하는 사건입니다.
