서울중앙지방법원 2026타경100160. 관악구 신림동 1666-31 토지와 5층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 현황은 지하1층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구, 5층 1가구로 총 19가구의 주거용 이용입니다. 따라서 단일 세대 아파트 경매처럼 임차인 한두 명만 확인하면 끝나는 구조가 아니라, 건물 전체의 임대차와 명도를 함께 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2020.04.24 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 국민대부동산개발주식회사 근저당, 다수의 주택임차권, 가압류, 경매개시결정이 이어졌고 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 임차권등기가 살아 있는 14명의 전입일 역시 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100160 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1666-31 · 서울특별시 관악구 시흥대로158가길 9(신림동) |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주거용 19가구 |
| 소유자 | 김지혜 · 단독소유 |
| 토지 | 대 150.9㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 4,882,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,279,806,600원 / 2,279,806,600원 (신건) |
| 신청채권액 | 633,297,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤에 권리가 몰려 있다
말소기준은 2020.04.24 국민은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 823,200,000원이고, 2022.08.08에는 1번 근저당권의 채권최고액을 720,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 반면 제공된 배당 시뮬레이션은 국민은행 근저당을 823,200,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 배당액 판단 전에는 변경등기와 채권현황을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 25명은 대항력 없음, 2명은 판정 보류
임차·점유 관계인으로 정리된 인원은 27명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 25명은 전부 2020.04.24 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 유효한 임차권등기자는 14명이고 이들의 등기 보증금 합계는 1,173,950,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
반면 명세서에 보증금이 기재돼 있으면서 전입일이 확인되지 않는 기사항전 10,000,000원, 박현철 20,000,000원은 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 두 건은 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞고, 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 곧바로 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한순덕 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진석 | 2024.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김범진 | 2023.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지혜 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수환 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오범균 | 2022.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서혜민 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민희 | 2021.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민석 | 2024.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문수현 | 2022.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WANG SIYI | 2026.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서효정 | 2022.05.19 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜지 | 2022.06.07 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽선혜 | 2022.02.24 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현준 | 2020.08.13 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정상훈 | 2022.07.04 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은이 | 2023.01.31 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예빈 | 2024.02.05 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가은 | 2022.09.29 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서승범 | 2024.08.02 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤민경 | 2024.11.08 | 8,950,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지영 | 2021.01.21 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성덕 | 2025.09.12 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우재희 | 2022.10.14 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인수 | 2023.12.20 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박현철 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 — 신건 2,279,806,600원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,279,806,600원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 수 없습니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 계산상 2,279,806,600원입니다. 다만 이는 전입일 미상 2명의 대항력 문제가 해소된다는 전제에서만 그대로 유지됩니다. 따라서 입찰 전에는 30,000,000원 상당의 미상 임차관계 확인이 가격분석보다 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,279,806,600원 | 971,026,197원 | 0원 | 1,283,582,337원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 1,823,845,280원 | 971,026,197원 | 0원 | 832,180,630원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 1,459,076,224원 | 971,026,197원 | 0원 | 471,059,265원 | 0원* |
* 제공된 배당 시뮬레이션 기준. 전입일 미상 2명의 대항력·승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,279,806,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,198,066원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 823,200,000원 | 823,200,000원 |
| 2. 근저당 · 국민대부동산개발주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 원경희 | 11,232,876원 | 11,232,876원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 40,593,321원 | 40,593,321원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,283,582,337원 |
배당표는 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 제공 시뮬레이션이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 1,283,582,337원을 실제 최종 잔여액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 2가구, 5층 1가구로 총 19가구가 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 시흥I.C 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측으로 시흥대로가 통과해 간선도로 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 전기·난방·위생·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 2025.10.20~2026.12.31 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재라고 적혀 있습니다.
- 환금성. 토지와 다수 임대가구가 결합된 건물 전체를 일괄 취득하는 구조이고 제시외 건물까지 포함됩니다. 단일 주택보다 권리·명도·운영 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2명 확인. 기사항전 10,000,000원, 박현철 20,000,000원의 전입·점유개시일을 확인해 대항력과 매수인 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 임차관계 전수 대조. 현황·명세서상 임차·점유 관계 27명과 실제 19가구 점유 현황을 호실별로 맞춰야 합니다.
- 임차권등기 14건. 보증금 합계 1,173,950,000원에 이르는 유효 임차권등기자의 배당요구, 확정일자 및 배당순위를 원본 명세서와 배당요구종기 서류로 재확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 변경. 2020년 채권최고액 823,200,000원 설정 후 2022년 720,000,000원으로 변경한 등기가 있으므로 배당 시뮬레이션의 823,200,000원과 원권리 현황을 대조해야 합니다.
- 이현준 관계 확인. 임차권자와 별도 권리관계의 동일인 표기가 있는 만큼 실제 임대차 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 기재의 구체적 위반 부분, 시정 여부와 제시외 건물의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 2,279,806,600원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위가 많다”와 “간단하다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 중심은 명확합니다. 2020.04.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 전입일이 확인되는 25명의 임차·점유자는 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 살아 있는 14건의 임차권등기 역시 후순위라 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 전입일 미상 2명의 보증금 30,000,000원은 대항력 판정이 끝나지 않았고, 임차·점유 관계가 27명에 이르며, 건물은 현황 19가구로 이용되고 있습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 위반건축물 기재와 국민은행 근저당 금액 변경까지 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없으므로 신건 최저가 2,279,806,600원에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 등기상 말소구조는 비교적 선명하지만, 점유·행정·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
