부산지방법원 2026타경100207. 부산 사하구 다대동 다대포현대아파트 106동 15층 1504호입니다. 대상면적은 142.32㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 25층 건물로 본건은 15층입니다. 현재 소유자는 김석기이며 2013.09.03. 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 기준점은 2018.01.31. 설정된 부산은행 근저당권 148,500,000원입니다.

그 뒤 같은 날 설정된 부산은행 후순위 근저당권 240,000,000원과 2023년 이후 압류·가압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 정보는 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로, 점유·임대차 현황은 입찰 전 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 정리

말소기준은 2018.01.31. 을구 36번 부산은행 근저당권 148,500,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 37번 부산은행 근저당권 240,000,000원부터 국민건강보험공단·국의 압류, 중소벤처기업진흥공단·부산신용보증재단· 신용보증기금·국민은행·근로복지공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸합니다.

2023년 보전처분과 회생절차 관련 등기는 회생절차가 2024.08.21. 종결된 뒤 2024.08.27. 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다

다대포현대 동일 면적대의 확인된 실거래 12건입니다. 단지는 2,181세대, 준공일은 1993-09-09이며 대상 비교면적은 142.32㎡입니다.

전체 12건 평균은 317,833,333원이고 그 수치만 보면 최저가가 전체 평균의 86.8%라 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 최근 거래는 과거 고가 거래와 확연히 다릅니다. 최근 12개월 평균은 259,500,000원, 최신 거래는 270,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -21.2%입니다.

따라서 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%이고 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서 “시세보다 싸다”는 판단은 금지해야 하며, 오히려 하락 추세 속 최근 시세 이상에서 시작하는 물건으로 보는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

총 채권액 1,122,685,609원 중 예상 배당액은 271,336,000원, 미배당은 851,349,609원입니다. 후순위 미배당이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대초등학교 동측 인근으로, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 1호선 낫개역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 25층 건물의 15층 1504호이며 전기·승강기·위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 광대로, 남측 중로, 동측 소로와 각각 접합니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역을 비롯해 제2종전용주거지역·준공업지역 및 교육환경 보호구역·비행안전구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 확인됩니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 317,833,333원보다 최근 12개월 평균 259,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -21.2%입니다. 현재 최저가 276,000,000원은 최근 평균의 106.4%라 신건 가격 가점은 어렵습니다.
• 유찰 시 재산정. 1회 유찰 220,800,000원, 2회 유찰 176,640,000원 시나리오가 있지만 당시 실거래와 추세를 다시 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 후순위 권리. 2018.01.31. 부산은행 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·후순위 근저당은 매각 소멸 대상으로 확인됩니다.
• 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당 851,349,609원이 발생합니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 배당관계 원문 확인은 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”

이 사건은 등기상 권리구조만 보면 기준점이 명확합니다. 2018.01.31. 부산은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 가격에서는 반대입니다. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균 259,500,000원의 106.4%이고 최신 실거래 270,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -21.2%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 317,833,333원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

권리 정리는 양호하지만 신건 가격 메리트는 부족합니다. 현재 회차보다 유찰 이후의 가격을 보되, 하락 추세가 이어질 수 있으므로 각 회차마다 최신 실거래를 다시 기준점으로 삼는 것이 이 사건의 핵심입니다.