서울중앙지방법원 2026타경100172. 관악구 신림동 ‘신림큐브’ 5층 507호, 전용 12.96㎡ 규모의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자는 김영숙, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구액은 135,891,286원입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.02. 지완 근저당권으로 채권최고액이 1,126,500,000원이며, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준권리만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차보증금 132,000,000원의 권리는 전입 2022.06.22., 점유개시 2022.06.25., 확정일자 2022.05.16.으로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 원칙적으로 유찰로 매각대금이 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.04.13. 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층 507호 · 신림로66길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 12.96㎡ · 지하 2층 / 지상 10층 중 5층 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.07.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 135,891,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2015.04.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금은 있으나 확약으로 인수 0원*
핵심 순서는 분명합니다. 임대차계약일 2022.05.14., 확정일자 2022.05.16., 주민등록 2022.06.22., 점유개시 2022.06.25.가 모두 2023.03.02. 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 임차보증금의 미배당분이 낙찰자에게 승계될 수 있는 사건입니다. 그러나 제출된 확약은 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의까지 포함하므로 해당 임차보증금에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 등기상 임차권자가 된 건입니다. 따라서 보증금 132,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 정리합니다.
| 등기상 권리자 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 · 임차권등기 | 132,000,000원 | 2022.06.22 / 2022.05.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
임대차계약일 2022.05.14. · 주민등록일 2022.06.22. · 점유개시일 2022.06.25. · 임차권등기 2024.07.15. · 보증금 132,000,000원. 2026.04.13. 확약 적용 시 매수인 실질 인수 0원*.
③ 시세 비교 — 신건 1.36억은 최근 거래의 124.2%
가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 신림큐브 전용 12.96㎡ 안팎의 최신 거래는 2026.07. 109,500,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 동일한 109,500,000원입니다. 현재 실질취득 136,000,000원은 이 최근 시세의 124.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.4㎡ | 10 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 109,900,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5 | 114,900,000원 |
| 2023.06 | 12.96㎡ | 7 | 126,500,000원 |
| 2023.05 | 13.41㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 12.39㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 12.96㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 12.96㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 12.96㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2022.03 | 12.96㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 12.96㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2021.12 | 13.41㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 129,233,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 109,500,000원 |
과거 12건 전체 평균은 129,233,333원이지만, 이 값은 2022년의 160,000,000원 거래 등 과거 고가 거래를 포함합니다. 현재 최저가 136,000,000원은 이 전체 평균과 비교해도 105.2%입니다. 더 중요한 최근 지표는 109,500,000원이며, 최근 거래가 과거 거래군보다 -16.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 1,296,000원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 | 135,891,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 136,000,000원에서는 집행비용 2,704,000원과 임차보증금 132,000,000원 배당 후 지완 근저당권에 1,296,000원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 단순 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 136,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,800,000원 | 25,523,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 87,040,000원 | 46,926,720원 | 0원* |
* 단순 계산상 인수값은 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 반영한 시나리오입니다. 다만 2026.04.13. 확약서에는 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
이 물건에서 특히 중요한 점은 유찰가격만 보고 싸졌다고 판단하지 않는 것입니다. 확약이 유효하게 적용되면 1회 유찰 최저가는 108,800,000원으로 내려가고 실질 인수도 0원이지만, 최신 거래 109,500,000원과 거의 같은 가격대입니다. 2회 유찰 최저가는 87,040,000원입니다. 현재 신건 136,000,000원 단계에서는 최근 시세를 명확히 웃돌기 때문에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡초등학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 수도권 지하철 2호선 신림역이 있으며, 남동측 남부순환로와 북서측 봉천로를 따라 다수의 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층, 사용승인일 2015.04.22.이며 급배수·도시가스·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 신림큐브는 96세대입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 685.7㎡, 공시지가 12,170,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 동측·북측으로 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 1건이고 경매 통계상 평균 유찰 4.5회·낙찰률 0.0%로 나타나므로, 소형 도시형생활주택의 실제 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.13. 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 129,233,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 109,500,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.4%이므로 과거 2022년 160,000,000원 고가 거래를 현재 가격의 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 실질취득 136,000,000원은 최근 시세의 124.2%입니다. 권리가 해소된다고 해서 가격까지 저렴해지는 것은 아닙니다.
- 유찰 통계 확인. 평균 유찰 4.5회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계는 환금성과 응찰 강도가 약할 수 있음을 시사합니다.
- 공동담보 확인. 지완 근저당권은 공동담보목록 제2023-474호가 기재돼 있고 2025년 공동담보 변경 부기가 있으므로 원본 등기와 공동담보 관계를 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 미반영될 수 있으므로 배당 및 취득비용을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리분석 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 빨라 원래는 대항력 인수형이지만, 2026.04.13. 확약으로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 그렇게 권리 위험을 걷어내도 현재 신건 136,000,000원은 최근 시세 109,500,000원의 124.2%입니다.
최근 거래 추세는 -16.4%, 최근 12개월 거래는 1건, 경매 통계는 평균 4.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리는 확약 확인 전제로 정리 가능, 가격은 비싸다”입니다. 선순위 임차보증금이라는 큰 권리 이슈가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기에는 최근 시장 가격과의 간격이 큽니다.
