서울중앙지방법원 2026타경100183. 서울 관악구 신림동 92-256, 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상2층이고 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 152.0㎡이며 현재 소유자는 류은경·유은영·조동식으로 각 지분은 3분의 1입니다.
권리 흐름은 단순한 근저당 경매와 다릅니다. 조동식은 2023년 류춘신 지분 3분의 1을 임의경매 매각으로 취득했고, 이후 유은영·류은경 지분에는 조동식을 채권자로 한 가처분이, 조동식 지분에는 이해경을 가등기권자로 한 소유권이전청구권가등기가 설정됐습니다. 2026년에는 조동식이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100183 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 92-256 · 서울특별시 관악구 신림로44가길 4 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 벽돌조 스라브지붕 · 지하1층/지상2층 · 외벽 벽돌쌓기 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 152.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 4,050,000원/㎡ |
| 현재 소유자 | 류은경 3분의 1 · 유은영 3분의 1 · 조동식 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,461,119,000원 / 1,461,119,000원 (신건) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구액 | 조동식 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 핵심
2023년 류춘신 지분에 붙어 있던 가압류·근저당·기존 경매개시결정은 2023.10.19. 임의경매 매각을 원인으로 2023.10.24. 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 그 이후입니다. 갑구 11번 가처분은 유은영·류은경 지분에 설정되어 있고, 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다.
이어 갑구 12번 조동식 지분 전부이전청구권가등기 역시 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 가등기권자는 이해경이며, 2025.03.10. 매매예약을 원인으로 2025.03.20. 접수됐습니다. 별도 메모에는 이 가등기에 대해 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 작아도 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미령 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 이미령 1명으로 확인됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 모두 나타나지만, 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 3,000,000원이라는 이유만으로 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 정확한 판정은 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,461,119,000원입니다. 1회 유찰 시 감정가의 80%인 1,168,895,200원, 2회 유찰 시 감정가의 64%인 935,116,160원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,461,119,000원 | 1,444,107,810원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,168,895,200원 | 1,154,806,248원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 935,116,160원 | 923,364,998원 | 0원 |
비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지, 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 특히 가등기·가처분의 인수 부담이 금액으로 환산돼 있지 않아 낙찰가만으로 실질취득액을 계산할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,461,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,011,190원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 조동식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,444,107,810원 |
집행비용은 매각가의 1.2% 추정으로 17,011,190원, 조동식 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐고 나머지 1,444,107,810원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 서원역(신림선) 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 서원역(신림선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상2층으로 다가구주택으로 이용 중이며, 기본 위생 급배수시설과 난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 152.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 12번 가등기가 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 토지 갑구 14번과 건물 갑구 12번의 원문 및 원인증서를 직접 대조해야 합니다.
- 가처분 범위 확인. 갑구 11번은 유은영·류은경 지분에 대해 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이며 매수인 인수로 표시됩니다.
- 임차인 전입일 확인. 이미령의 전입신고일이 미상입니다. 전입세대열람과 점유현황을 확인해 대항력 선후를 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 여부가 현재 확정되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·다가구주택이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함돼 있습니다. 토지와 건물의 등기 및 매각목록을 함께 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정요항표에 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 현행 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”보다 등기의 인수표시가 먼저다
이 물건은 감정가와 최저가가 1,461,119,000원으로 같은 신건입니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 가격이 아니라 권리입니다. 유은영·류은경 지분의 가처분, 조동식 지분의 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 표시되어 있고, 매각물건명세서에도 토지와 건물의 가등기 인수가 명시돼 있습니다.
여기에 임차인 이미령의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세가 없어 신건 가격의 적정성까지 비교할 수 없는 만큼, 이 사건은 “권리 확정 전 가격 판단 보류”가 맞습니다. 가등기·가처분의 실제 효과와 임차인 대항력을 원문으로 정리한 뒤에야 실질취득액과 응찰 상한을 계산할 수 있습니다.
