서울중앙지방법원 2026타경100188. 서초동 예림하이츠 4층 402호, 공부상 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 전양순이고 2003.05.14 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 말소기준은 2022.12.05 접수된 김중덕의 가압류 26,100,000원입니다. 이어 2026.02.04 같은 김중덕이 강제경매개시결정을 받아 본 경매가 진행됐습니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2018년 서울특별시강북구 압류는 2020.04.22 말소됐고, 2019년 국민건강보험공단 압류 역시 2026.04.13 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 김중덕 가압류와 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1474-15 예림하이츠 4층 402호 · 도로명 서울특별시 서초구 반포대로3길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 전유면적 | 등기사항증명서 42.30㎡ / 집합건축물대장 78.79㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2002.10.30 |
| 소유자 | 전양순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 671,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김중덕 / 33,917,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 가압류
말소기준권리는 2022.12.05 접수된 김중덕 가압류 26,100,000원입니다. 이후 2026.02.04 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞선 서울특별시강북구 압류와 국민건강보험공단 압류는 각각 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 등기상 근저당권은 없습니다.
② 면적 차이 — 이 사건의 실질적인 확인 포인트
이 물건은 등기사항증명서상 전유면적이 42.30㎡인데, 집합건축물대장 전유부에는 78.79㎡로 기재되어 있습니다. 차이는 36.49㎡이며, 2007.02.08 사용승인된 4층 증축에 따른 것입니다. 감정평가에서도 경매 진행 시 이 면적 차이를 재확인하도록 명시했습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 671,000,000원으로 아직 유찰 할인은 없습니다. 이 사건에서는 최근 실거래 지표를 근거로 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없으므로, 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 안전합니다. 감정가 대비 할인율만으로 등급을 높게 평가할 사안도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,110,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김중덕 | 26,100,000원 | 26,100,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김중덕 | 33,917,080원 | 33,917,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 601,872,920원 |
예상배당상 채권 총액 60,017,080원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 601,872,920원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 9,110,000원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 예림하이츠는 총 8세대입니다.
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 신중초등학교 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 251.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 8,972,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·문화지구·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2002.10.30입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 면적. 등기사항증명서 42.30㎡와 집합건축물대장 78.79㎡ 사이에 36.49㎡ 차이가 있으며, 2007.02.08 사용승인된 증축에 따른 것입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 원본 대조. 등기사항증명서 42.30㎡, 집합건축물대장 78.79㎡, 증축 36.49㎡의 관계를 현황과 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가와 같은 671,000,000원입니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 면적 구조와 개별 시세를 먼저 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 536,800,000원, 2회 유찰 시 429,440,000원이며 두 경우 모두 예상 인수액은 0원입니다.
- 배당관계 확인. 예상배당표에는 같은 채권자 김중덕의 가압류 26,100,000원과 신청채권 33,917,080원이 각각 반영되어 있으므로 실제 채권관계와 배당표를 원본에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 이용계획·제한사항의 입찰 시점 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 면적과 가격 확인”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2022.12.05 김중덕 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 없는 신건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 등기 전유면적은 42.30㎡, 집합건축물대장은 78.79㎡로 차이가 크고, 그 원인이 36.49㎡ 증축입니다. 현재 최저가 671,000,000원이 감정가와 동일한 만큼 권리는 합격권이지만 가격 평가는 면적 현황과 시세 확인 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.
