서울중앙지방법원 2026타경100205. 서초구 방배동 캐슬렉스 6층 601호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 1,900,364,960원으로 동일한 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 최영석이며, 2023년 7월 10일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024년 1월 9일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준은 2011년 1월 7일 접수된 흥국생명보험주식회사 근저당권 312,000,000원입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 유신영의 전입일은 2014년 11월 4일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 점을 기준으로 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100205 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 799-9 캐슬렉스 6층 601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 방배로32길 105 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 사용승인일 | 2004.04.29 |
| 소유자 | 최영석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,900,364,960원 / 1,900,364,960원 (신건) |
| 청구금액 | 300,452,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
과거 수협·한국외환은행·에이스상호저축은행 근저당과 다수의 압류·경매등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2011.01.07 흥국생명보험주식회사 근저당권 312,000,000원입니다. 같은 날 설정된 흥국생명보험의 279,500,000원 근저당, 2025년 박용훈·장희 근저당, 알티캐스트 등 가압류와 국·대덕구 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유신영 | 2014.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 95.5%지만 그대로 할인율로 읽기 어렵다
캐슬렉스의 확인된 비교 거래는 2022년 3월 1건으로, 전용면적 155.93㎡·4층·거래가 1,990,000,000원입니다. 대상 물건의 비교 기준 면적은 105.78㎡이고 면적 일치 여부는 불일치로 확인됩니다. 따라서 최저가 1,900,364,960원이 비교 거래가의 95.5%라는 숫자는 참고값일 뿐, 같은 면적·같은 조건의 최근 실거래와 직접 비교한 할인율로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 155.93㎡ | 4 | 1,990,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,900,364,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,403,650원 |
| 1. 흥국생명보험주식회사 · 을구 5번 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 흥국생명보험주식회사 · 을구 6번 | 279,500,000원 | 279,500,000원 |
| 3. 박용훈 · 을구 11번 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 4. 장희 · 을구 12번 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 주식회사 알티캐스트 · 갑구 20번 | 3,000,000,000원 | 651,461,310원 |
| 6. 삼성카드 주식회사 | 61,447,569원 | 0원 |
| 7. 롯데카드 주식회사 | 57,302,024원 | 0원 |
| 8. 주식회사 우리카드 | 43,434,978원 | 0원 |
| 9. 현대카드 주식회사 | 18,370,466원 | 0원 |
| 10. 신한카드 주식회사 | 6,064,249원 | 0원 |
| 11. 중소기업은행 | 1,230,071,923원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,644,191,209원 중 예상 배당액은 1,878,961,310원, 미배당은 3,765,229,899원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,900,364,960원 | 1,878,961,310원 | 3,765,229,899원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,520,291,968원 | 1,502,689,048원 | 4,141,502,161원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,216,233,574원 | 1,201,671,238원 | 4,442,519,971원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방배중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2004.04.29 사용승인됐으며 엘리베이터·주차장·난방·소방·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 7미터, 서측으로 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 401.4㎡, 지목 대, 공시지가 9,791,000원/㎡이며 완경사지의 세로장방 형태입니다.
- 규모. 캐슬렉스는 6세대로 기록돼 있어 거래 표본이 많지 않고, 확인된 실거래도 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 현황을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인. 유신영은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 최신 기재를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 시세. 확인 거래가 2022.03 한 건이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 1,990,000,000원을 곧바로 대상 호수의 현재 시세로 간주하지 마세요.
- 토지거래허가구역. 감정 자료에 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 적용 범위와 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당. 신건 가정에서도 채권 총액이 매각대금을 크게 초과해 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 추가 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2011.01.07 흥국생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 유신영 역시 2014.11.04 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 1,900,364,960원에 대응하는 거래자료는 2022.03의 1,990,000,000원 한 건뿐이고 그 거래 면적은 155.93㎡로 대상 기준 105.78㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 권리는 합격이지만 가격은 동일·유사 면적의 추가 시세 검증 전까지 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
