서울중앙지방법원 2026타경100240. 삼성동롯데캐슬클라쎄 16층 1605호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔 : 주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김준엽이고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.02. 설정된 김선영의 채권최고액 2,500,000,000원 근저당권입니다. 이 권리를 기초로 2026.02.04. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 720,000,000원으로 동일합니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 9,600,000원을 제외한 710,400,000원이 김선영 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 1,789,600,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 배당 부족분이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100240 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 141-10 삼성동롯데캐슬클라쎄 16층1605호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 테헤란로63길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔 : 주거용) · 18층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김준엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 720,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 김선영 / 1,890,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.02. 근저당권 · 김선영 · 채권최고액 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024.12.02. 근저당
2019.11.19. 설정됐던 국민은행 근저당권 453,600,000원은 2024.05.21. 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.12.02. 김선영 명의 근저당권이 채권최고액 2,500,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2026.02.04. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 인수 산정은 0원, 임대관계는 확인 필요
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자가 확인된 상태가 아니므로 대항력 유무를 임의로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 720,000,000원이나 향후 유찰가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 확인할 수 있는 것은 회차별 최저매각가와 채권 미배당 변화뿐입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 720,000,000원 | 710,400,000원 | 1,789,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 576,000,000원 | 567,840,000원 | 1,932,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 460,800,000원 | 453,792,000원 | 2,046,208,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 720,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,600,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김선영 | 2,500,000,000원 | 710,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김선영 근저당의 채권최고액 2,500,000,000원 중 710,400,000원이 배당되고 1,789,600,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 교부액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선릉역 북동측 인근으로 업무·상업용빌딩, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설이 형성된 상업·업무지역이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 편리하고 남측 테헤란로변에 노선버스정류장과 선릉역(지하철 2호선)이 있어 대중교통 여건도 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조의 18층 건물 중 16층 1605호이며, 승강기·화재경보장치·도시가스 개별난방·위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)이며 토지면적은 536.5㎡, 공시지가는 31,320,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 동측 약 12미터, 남측 약 4미터 내외 도로에 접하고 테헤란로와 연계됩니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 최종 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 720,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 실거래 원본을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 김선영 근저당은 여러 부동산을 공동담보로 하고 있으므로 다른 담보물의 경매·변제 진행도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 확인. 2024.12.02. 김선영 근저당이 말소기준권리인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 규제 확인. 토지이용계획상 여러 제한사항과 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기상 핵심은 명확합니다. 2024.12.02. 김선영 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 이 물건은 감정평가상 임대관계 미상이고, 실거래 시세 자료도 없습니다.
따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다. 현재 회차 720,000,000원이 적정한지, 1회 유찰 576,000,000원 또는 2회 유찰 460,800,000원이 실제 시세 대비 매력적인지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소 자체보다 임대관계 확인과 실거래 검증입니다.
