서울중앙지방법원 2026타경100250. 신림역 북서측 인근 프라비다트라움 4층 406호로, 공부상 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다. 소유자 김영숙은 2020.10.27 거래가 121,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 2023.03.02 설정된 지완의 근저당권으로, 채권최고액은 1,126,500,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 2024년 임차권등기는 등기순위상 매각으로 소멸합니다.

다만 임차권은 단순히 “후순위라 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2022.08.24, 확정일자 2022.08.25, 전입·점유개시 2022.10.14로 말소기준 2023.03.02보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 가진 구조입니다. 신건 배당 시 보증금 1.40억 중 132,310,000원이 배당되고 7,690,000원이 미배당으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권의 ‘대항력’보다 확약 확인이 먼저

2014년 하나은행 근저당은 2020.10.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2023.03.02 지완 근저당권입니다. 그 뒤 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 승계 신고 1건, 확약으로 인수 해소

한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 신고로 분류되므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 0명으로 집계하고, 보증기관 승계 신고 1건의 보증금 140,000,000원을 권리분석 대상으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 신건은 1.35억

전용 14.05~14.06㎡ 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 123,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 109,500,000원, 최신 2026.08 거래는 105,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -16.3%로 하락했습니다.

확약을 반영한 실질취득은 신건 최저가와 같은 135,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 109,500,000원의 123.3%로, 최근 평균보다 25,500,000원 높습니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교해도 30,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 전체 12건 평균 123,750,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 7,690,000원이지만, 2026.04.21 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 구조 — 확약이 없다면 가격 하락만큼 인수가 증가

* 확약서가 유효하게 적용되는 해당 임차권에 한한 판단입니다. 확약을 반영하지 않는 단순 배당 계산에서는 미배당 보증금이 매수인 인수 가능액으로 나타납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 신림역 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 아파트인 도시형생활주택원룸형으로 이용 중이며 전용면적은 14.06㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물로 승강기·주차·난방·급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,880,000원/㎡입니다.
• 거래 흐름. 동일 면적대 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 109,500,000원으로 과거 거래보다 낮고, 최근 구간 추세는 -16.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.21 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 최종 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 123,750,000원보다 최근 12개월 평균 109,500,000원과 최신 105,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -16.3%이므로 과거 160,000,000원·140,000,000원대 거래를 현재 시세 근거로 과대평가하면 안 됩니다.
• 신건 프리미엄 금지. 최저가 135,000,000원은 최근 시세 평균의 123.3%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
• 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 기간을 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”

이 사건의 첫인상은 1.40억 대항력 임차보증금 때문에 위험해 보이지만, 핵심은 2026.04.21 확약서입니다. 그 확약이 적용되는 한 한국토지주택공사 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 실질 위험은 0원*입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 매수인 부담 구조는 크게 정리됩니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 109,500,000원의 123.3%이고, 최신 거래 105,000,000원보다 30,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -16.3%입니다. 권리상 확약은 호재지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높습니다. 이 물건은 “인수 위험 때문에 피해야 할 물건”이 아니라, 확약 원문을 확인한 뒤 최근 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지를 따져야 하는 물건입니다.