서울중앙지방법원 2026타경100291. 서울 동작구 사당동 141-97 ‘아이알아이에스’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층, 사용승인일은 2019.10.17.입니다. 소유자는 정동순이고, 등기부상 말소기준권리는 2019.10.23. 관악농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 임차인 숫자입니다. 실제 임차인은 29명이며 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 중 등기부에 주택임차권이 설정된 사람은 김주하·장시명·김찬미· 최규진·고경연·임승현·유지윤·정혜인 등 8명이고, 이들의 보증금 합계는 950,000,000원입니다. 별도로 강미욱의 보증금 5,000,000원이 확인되어 확인 가능한 보증금 총액은 955,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100291 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 141-97 아이알아이에스 · 서울특별시 동작구 사당로29길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2019.10.17. |
| 토지 | 대 172㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 5,631,000원/㎡ |
| 소유자 | 정동순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,768,581,720원 / 2,768,581,720원 (신건) |
| 청구금액 | 1,242,349,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리인 2019.10.23. 근저당권 이후 2025.07.30. 이민호의 170,000,000원 가압류, 2025.12.15. 동작구 압류, 2026.02.11. 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기부의 주택임차권 8건 역시 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐고, 각 임차인의 전입일도 말소기준일 이후입니다.
② 임차인 분석 — 28명 후순위, 1명은 판정 보류
보증기관 승계나 대위 신고는 없어 실제 임차인은 29명입니다. 전입일이 확인된 28명은 모두 2019.10.23. 이후 전입으로 표시되어 대항력이 없습니다. 반면 강미욱은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서보미 | 2022-11-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차용현 | 2019-12-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희범 | 2019-11-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김왕근 | 2023-04-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희성 | 2020-12-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민호 | 2021-07-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주창환 | 2022-12-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서준기 | 2024-03-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승찬 | 2025-01-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권민지 | 2019-12-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이교석 | 2023-07-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이하령 | 2025-11-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유은선 | 2023-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송혜정 | 2023-10-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신연정 | 2025-04-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍경태 | 2023-12-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박봄이 | 2024-02-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재욱 | 2024-11-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤영서 | 2023-06-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성익 | 2024-12-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주하 · 401호 | 2021-10-25 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장시명 · 504호 | 2021-11-29 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김찬미 · 405호 | 2023-12-12 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최규진 · 201호 | 2024-09-19 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고경연 · 301호 | 2021-09-27 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임승현 · 101호 | 2024-03-15 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지윤 · 502호 | 2022-11-23 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜인 · 403호 | 2022-10-07 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미욱 | 미상 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,768,581,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 30,085,817원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이민호 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,128,495,903원 |
제시된 배당모형에서는 채권 1,610,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,128,495,903원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 강미욱의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태이므로 매수인 인수 0원은 최종 확정값으로 단정하지 않습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,768,581,720원 | 0원 | 1,128,495,903원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,214,865,376원 | 0원 | 580,316,722원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,771,892,300원 | 0원 | 141,773,377원 | 0원 |
2회 유찰 시까지 계산상 채권자 총청구 1,610,000,000원을 전액 충당하고도 소유자 잔여 141,773,377원이 남습니다. 다만 이 표는 제시된 배당모형의 결과일 뿐, 당해세·임차인 최우선변제와 대항력 미상 임차인의 최종 법률관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남성초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주상용으로 이용 중입니다. 연립·다세대형 주거공간과 다수의 소규모 점유관계가 확인됩니다.
- 토지. 면적 172㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강미욱 전입일 확인. 이 사건에서 최종 인수 판단을 좌우하는 핵심 미확정 사항입니다. 2019.10.23. 전후를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인별 호실·점유관계 대조. 실제 임차인 29명으로 점유자가 많으므로 현황조사·전입세대·임대차계약서를 호실별로 맞춰봐야 합니다.
- 이민호 관계 확인. 임차인 이민호와 170,000,000원 가압류 채권자 이민호가 동일인으로 표시되므로 실제 임대차 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 최우선변제·당해세 확인. 제시 배당표에는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가나 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위가 많다”보다 ‘미상 1명’이 중요하다
표면적으로는 임차인이 29명이고 주택임차권등기도 8건이라 매우 복잡해 보입니다. 하지만 말소기준권리가 2019.10.23.로 빠르고, 전입일이 확인된 28명은 모두 그 이후이기 때문에 확인된 범위의 임차권은 후순위입니다. 이 부분만 보면 배당모형의 매수인 인수액 0원과 방향이 일치합니다.
다만 강미욱은 보증금 5,000,000원과 배당요구 사실만 확인되고 전입일이 확인되지 않습니다. 이 사람까지 후순위라고 확인되어야 비로소 인수 위험을 깔끔하게 닫을 수 있습니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 2,768,581,720원의 가격 적정성을 검증할 근거도 없습니다. 결론은 “대부분 후순위지만 권리확정 전 마지막 한 칸이 남아 있고, 가격은 별도 검증이 필요한 사건”입니다.
