서울중앙지방법원 2026타경100293. 서울 서초구 서초동 ‘엘루크반포’ 5층 506호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 카드사 가압류가 여러 건 있다는 사실보다 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인입니다. 종전 구리신용협동조합 근저당권 324,000,000원은 2025.03.21 해지로 이미 말소됐고, 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2026.01.15 삼성카드 주식회사 가압류 17,734,182원입니다.
임차인 김민중은 2025.03.21 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2025.03.14입니다. 즉 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로 정리되어 있으며, 2026.04.08 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서상 이 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 미배당액을 인수하는 조건부 인수권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100293 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1699-2 엘루크반포 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 실1·다락 등 · 지하2층/지상16층 중 5층 |
| 소유자 | 김영신 · 소유권이전 등기 2023.06.28 · 거래가액 372,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 8,308,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2023.03.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
구리신용협동조합 근저당권은 2025.03.21 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 기준점은 2026.01.15 삼성카드 가압류입니다. 이후 현대카드·하나카드·롯데카드·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 김민중의 전입·점유가 2025.03.21로 이 기준일보다 빠르다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민중 | 주거 (임차권등기) | 300,000,000원 | 2025.03.21 | 2025.03.14 | 2026.04.08 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 없음 |
김민중은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 300,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입·점유가 말소기준권리에 앞서므로 대항력이 있어, 배당에서 보증금을 다 받지 못한 부분은 낙찰자가 인수하게 됩니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 최저가 하락만큼 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 372,000,000원 | 0원 | 372,000,000원 + 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 297,600,000원 | 7,366,400원 | 297,600,000원 + 인수 7,366,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 238,080,000원 | 66,053,120원 | 238,080,000원 + 인수 66,053,120원 |
여기가 이 사건의 가장 중요한 가격 함정입니다. 1회 유찰 시 표면상 최저가는 297,600,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당 7,366,400원이 따라옵니다. 2회 유찰 시 최저가는 238,080,000원까지 내려가도 인수액이 66,053,120원으로 커집니다. 즉 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조라, 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 1. 임차인 김민중 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,734,182원 | 17,734,182원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,170,319원 | 8,170,319원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,364,429원 | 11,364,429원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 13,632,940원 | 13,632,940원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,241,074원 | 9,241,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,849,056원 |
신건 372,000,000원 가정에서는 임차인 김민중의 보증금 300,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여는 5,849,056원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 교대역 북측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 교대역 2호선·3호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상16층 건물이며 사용승인일은 2023.03.06입니다. 해당 호실은 5층이고 오피스텔 실1·다락 등 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·도시가스·승강기·기계식주차 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 24,060,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 계산. 김민중 보증금 300,000,000원이 해당 회차 배당에서 얼마까지 회수되는지 먼저 확인해야 합니다.
- 1회 유찰. 매각가 297,600,000원만 볼 것이 아니라 매수인 인수 7,366,400원을 함께 봐야 합니다.
- 2회 유찰. 매각가 238,080,000원에서 인수액이 66,053,120원으로 커집니다. 표면 최저가와 실제 취득 부담을 분리해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입·점유 2025.03.21, 확정일자 2025.03.14, 임차권등기·배당요구 2026.04.08을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목이 있으면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 시세는 별도 검증. 이 물건은 대항력 임차인의 인수 구조가 핵심이므로 응찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대가를 별도로 대조해 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 신건만 놓고 보면 배당표상 임차인 보증금이 전액 회수되어 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 김민중의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 있기 때문에, 유찰 후에는 전혀 다른 계산이 시작됩니다. 1회 유찰 시 7,366,400원, 2회 유찰 시 66,053,120원이 미배당 보증금으로 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐” 하나가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마를 부담하느냐”입니다. 특히 보증금 300,000,000원이 낙찰가를 넘어서는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 신건은 인수 0원, 유찰 후에는 대항력 임차보증금 승계가 핵심인 사건입니다.
