서울중앙지방법원 2026타경100315. 종로구 구기동 ‘마운틴뷰’ 4층 405호, 전용면적 기준 74.87㎡가 매칭된 아파트입니다. 등기상 소유자는 반경환이며, 말소기준권리는 2019.08.22. 주식회사우리은행 근저당권 209,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 별도 판단이 필요합니다. 이 물건은 유찰 없는 신건이라 감정가 630,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 반면 마운틴뷰 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 615,000,000원, 최신 2026.07 거래는 620,000,000원입니다. 장기간 전체 평균 586,000,000원보다 최근 가격이 높아진 흐름이고 최근 구간 추세도 7.1% 상승이지만, 그 상승 흐름을 감안해도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 102.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100315 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 125-5 마운틴뷰 4층 405호 · 도로명 서울특별시 종로구 비봉길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 74.87㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 |
| 단지 | 마운틴뷰 · 28세대 · 2019.07.03 준공 |
| 소유자 | 반경환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 181,140,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 점유관계 자체는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 전제로 대항력을 단정할 근거는 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건은 높다
마운틴뷰의 유사 면적 실거래 7건입니다. 장기 전체 평균은 586,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균 615,000,000원과 최신 거래 620,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.39㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 76.66㎡ | 4 | 610,000,000원 |
| 2025.04 | 73.39㎡ | 2 | 545,000,000원 |
| 2024.06 | 74.82㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2024.06 | 74.82㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2024.04 | 74.87㎡ | 3 | 587,000,000원 |
| 2023.06 | 76.66㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 615,000,000원 |
최근 12개월 두 건은 610,000,000원과 620,000,000원으로 평균 615,000,000원입니다. 신건 최저가 630,000,000원은 이 최근 평균의 102.4%입니다. 최신 2026.07 거래 620,000,000원보다도 현재 최저가가 높으므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최근 가격 흐름이 과거보다 7.1% 상승했다는 점은 긍정적이지만, 가격 가점으로 현재 신건의 초과분을 상쇄할 정도의 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 18,028,366원 | 18,028,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 394,271,634원 |
현재 매각가 630,000,000원 가정에서 배당표상 채권 227,028,366원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 생기면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 구기동 하비에르 국제학교 남측 인근이며, 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대지는 동측 비봉길, 서측 비봉1길에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 405호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역 등에 포함되고 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 환금성. 마운틴뷰는 28세대, 2019.07.03 준공 아파트입니다. 확인된 실거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균 615,000,000원의 102.4%입니다. 현재 회차를 가격 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 504,000,000원, 2회 유찰 시 403,200,000원으로 계산되어 있습니다. 각 회차에서는 권리 인수액이 모두 0원입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지 기재되어 있으므로 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 현재 권리구조는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원인 편입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 확인은 빠뜨릴 수 없습니다. 가격에서는 더 명확합니다. 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균 615,000,000원의 102.4%이고 최신 거래 620,000,000원보다 높습니다. 최근 시세가 과거보다 7.1% 상승했다는 흐름은 있지만, 현재 회차에 시세 할인은 없습니다. 결론은 권리는 양호, 신건 가격은 보류입니다.
