서울중앙지방법원 2026타경100317. 서초동 큐브플러스 8층 811호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부만 보면 기준은 명확합니다. 2024.06.05 설정된 홍승일의 근저당권이 말소기준이고, 채권최고액은 700,000,000원입니다. 2026.03.10 이가영이 강제경매를 신청했고 청구금액은 200,000,000원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 근저당보다 임차인 이가영입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 잡힌 전입일은 2021.03.23으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 있습니다. 반면 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당액과 낙찰자 승계액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 8층 811호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 811호 |
| 소유자 | 이지원 · 2021.03.03 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이가영 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.06.05 근저당권 · 홍승일 · 채권최고액 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
과거 하은비의 전세권 20,000,000원, 진유영의 전세권 30,000,000원, 손가빈의 전세권 30,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 판단의 기준은 2024.06.05 홍승일 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득가도 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가영 | 2021.03.23 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 이가영은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 조사된 임차인 본인입니다. 특히 같은 이름의 이가영이 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 등기되어 있어 관계를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 조사 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있으므로, 이름의 동일성만으로 정상 임대차나 가장임차인 어느 쪽으로도 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당권 · 홍승일 | 700,000,000원 | 197,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이가영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시나리오는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산입니다. 총 채권액 900,000,000원 중 197,386,000원이 배당되고 702,614,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 702,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 742,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 773,960,960원 | 0원 |
표면상 최저가는 201,000,000원에서 160,800,000원, 128,640,000원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 811호입니다.
- 입지. 서울교육대학교 남서측 인근으로, 업무·상업용빌딩과 오피스텔, 일반주택이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 간선도로에 노선버스정류장과 남부터미널역(지하철3호선)이 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 광대로, 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이가영의 보증금이 얼마인지가 이 사건의 실질취득가를 결정하는 첫 번째 변수입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 임차인 이가영과 강제경매 신청채권자 이가영이 동일 이름으로 나타납니다. 정상 임대차·관계인 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 입찰 금지. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계되면 최저매각가보다 실제 부담액이 커질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인이 유효하게 점유 중이라면 보증금 반환 문제와 명도 절차가 서로 연결될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “201,000,000원이 진짜 취득가가 아닐 수 있다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리만 보면 단순합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 것은 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 이가영의 전입일 2021.03.23은 홍승일 근저당 2024.06.05보다 앞서고, 제공된 조사 결과상 대항력이 있습니다. 그런데 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 최저매각가 201,000,000원을 그대로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 유효한 임대차이고 보증금이 배당으로 모두 해소되지 않는다면 그 미배당액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도, 안전 판단도 보류가 이 사건의 결론입니다.
