서울중앙지방법원 2026타경100364. 감정평가상 본건은 동대문역 남서측 인근 동대문종합시장 디동 내 제2층 제2243호이며, 현황 점포번호는 2791호입니다. 현재 이용상태는 공인중개사 사무소입니다. 소유자는 오영애이고, 2014.10.31 동대문상가새마을금고가 채권최고액 351,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2026.02.25 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리구조만 보면 단순한 편입니다. 현재 조사된 실제 임차인은 오순석 1명이고, 전입일은 2025.11.21로 말소기준권리인 2014.10.31보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 300,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 순위보다 물건 자체의 표시와 토지 관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로6가 270-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 동대문종합시장 디동 제2층 제2243호 · 공인중개사 사무소로 사용중 |
| 현황 점포번호 | 2791호 |
| 소유자 | 오영애 (2014.10.31 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대문상가새마을금고 / 242,878,990원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.31 을구 6번 근저당권 · 동대문상가새마을금고 · 채권최고액 351,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 인수도 0원
등기부상 1983년·1987년·1990년·1997년에 설정됐던 종전 근저당권 4건은 2014.10.22 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2014.10.31 오영애 앞으로 소유권이 이전되고, 같은 날 동대문상가새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2026.02.25 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오순석 | 2층2243호(현장호수2791호) | 300,000원 | 300,000원 | 2025.11.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 중복 합산 이슈도 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 이 사건의 핵심 — 권리보다 ‘물건 특정·토지 표시’ 확인
매각물건명세서상 본건은 일괄매각입니다. 동시에 건물 등기사항전부증명서에는 289-39번지 외 14필지에 소재하는 것으로 표시되어 있으나, 토지의 분할·합병 등으로 집합건축물대장에는 262-1번지 외 11필지에 소재하는 것으로 표시되어 있습니다. 또한 본건 토지는 토지등기사항전부증명서상 공유 지분의 합이 1을 초과하거나 1에 미달하는 부전지로 표시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “대항력 있는 임차인 때문에 돈을 더 내는 사건”은 아니지만, 단순히 인수 0원만 보고 입찰하기에는 부족합니다. 낙찰 후 자신이 취득하는 점포와 토지 지분이 무엇인지에 대한 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 2. 근저당 · 동대문상가새마을금고 | 351,000,000원 | 235,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 240,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 115,160,000원입니다. 1회 유찰 192,000,000원에서는 162,488,000원, 2회 유찰 153,600,000원에서는 200,350,400원으로 늘어납니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·4호선 동대문역 남서측 인근의 동대문종합시장 디동 내에 위치하며, 주변은 원단·의류부자재 판매 점포가 밀집한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 동대문역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공인중개사 사무소로 사용중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물의 제2층 제2243호입니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용중입니다. 북측 약 40미터, 서측 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심 등에 포함되고 건축선 저촉 표시가 있습니다.
- 공시지가. 270-3번지 기준 토지 공시지가는 27,420,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 공부상 디동 2243호와 현황 점포번호 2791호가 동일 점포인지 내부구조도·현장 위치·관리번호를 반드시 맞춰보세요.
- 토지 지분 범위. 건물 등기와 집합건축물대장의 소재 지번 수가 다르고, 토지등기에는 부전지 표시가 있으므로 실제 매각되는 공유지분과 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 오순석의 전입은 2025.11.21로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 현재 점유관계와 인도 협의 필요성은 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 240,000,000원이고 인수액은 0원이므로 실질취득도 240,000,000원입니다. 별도의 실거래 비교 근거 없이 최저가가 싸다고 단정하지 말고, 해당 상가의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 오해 금지. 근저당 미배당 115,160,000원은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점포 위치를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 특정은 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 2014.10.31 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 1명은 2025.11.21 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매 실무에서는 권리만큼 무엇을 사는지 정확히 특정하는 일이 중요합니다.
본건은 공부상 디동 2243호와 현황 점포번호 2791호가 다르고, 건물 등기와 집합건축물대장의 소재 지번 표시도 다르며, 토지등기에는 공유지분 합계가 1과 일치하지 않는 부전지 표시가 있습니다. 감정가와 최저가는 모두 240,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자 미배당도 115,160,000원 발생합니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 물건 특정·대지권 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞는 사건입니다.
