서울중앙지방법원 2026타경100401. 종로구 숭인동 동양파라빌 12층 1227호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023년입니다. 김로건이 거래가액 132,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 삼성화재해상보험주식회사 근저당 110,880,000원이 설정됐다가 2023.03.03. 말소됐고, 같은 날 서울보증보험주식회사 명의로 전세금 115,000,000원의 주거용 건물전부 전세권이 설정됐습니다. 이 전세권은 2023.05.10. 주택도시보증공사로 이전됐습니다.
그 다음 2024.11.14. 종로구 압류가 들어오며 이 사건의 말소기준이 형성됐고, 2026.02.27.에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 즉 등기 순서만 보면 전세권이 말소기준보다 앞서지만, 전세권을 넘겨받은 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청한 구조입니다. 제공된 배당 계산 역시 신청채권 115,000,000원을 배당 대상으로 잡고 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1388 동양파라빌 12층 1227호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 내 12층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2005.07.22 |
| 소유자 | 김로건 (2022.09.08. 매매, 거래가액 132,000,000원 · 2023.01.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 신청채권자가 같다
이 사건의 말소기준은 2024.11.14. 종로구 압류입니다. 그보다 앞선 2023.03.03. 전세권은 전세금 115,000,000원, 범위는 주거용 건물전부, 존속기간은 2025.03.02.까지로 등기됐고, 2023.05.10. 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이후 강제경매 신청채권자 역시 주택도시보증공사입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 전세권 처리와 별개로 실제 점유자, 전입·사업자등록 여부, 명도 상대방은 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 현재 시세와 혼동하지 말 것
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 136,000,000원입니다. 등기상 김로건의 취득 거래가액은 132,000,000원이지만, 이는 2022.09.08. 매매에 따른 과거 거래가액이므로 현재 시세로 그대로 사용할 수 없습니다.
현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로, 신건에서의 실질취득액은 136,000,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 가격을 근거로 한 비교는 하지 않고, 이 리포트에서는 권리와 배당 구조만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,296,000원 |
신건 136,000,000원 가정 시 신청채권 115,000,000원은 전액 배당되고 18,296,000원이 남습니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 민감도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,000,000원 | 115,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 8,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 29,926,720원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 신설동 소재 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근으로, 상업용·업무용 부동산, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1·2호선 신설동역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물의 12층 1227호로, 사용승인일은 2005.07.22입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,917.4㎡, 공시지가는 11,500,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원인서류 확인. 2023.03.03. 서울보증보험주식회사 명의 전세금 115,000,000원 전세권과 2023.05.10. 주택도시보증공사로의 이전, 그리고 주택도시보증공사의 경매신청 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 종로구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건의 실제 체납액, 당해세 해당 여부를 확인해야 배당액을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상대방을 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 136,000,000원이 현재 시장에서 유리한지 여부는 최근 동일 건물·유사 오피스텔 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 회차 구조. 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 미배당액은 각각 8,523,200원·29,926,720원으로 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·체납세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 전세권 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 겉으로만 보면 말소기준인 2024.11.14. 압류보다 앞선 115,000,000원 전세권 때문에 복잡해 보입니다. 하지만 전세권은 주택도시보증공사로 이전됐고, 바로 그 주택도시보증공사가 2026.02.27. 강제경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 신건 136,000,000원에서 주택도시보증공사 청구액 115,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
따라서 핵심은 115,000,000원을 낙찰가에 단순 가산하는 것이 아니라, 전세권 이전·경매신청의 연결관계와 세금 압류의 실제 금액을 확인하는 것입니다. 권리 구조는 정리 가능한 편이지만, 세금 압류 3건과 임대관계 미상이 남아 있으므로 원본 확인을 전제로 한 B등급으로 보는 것이 적절합니다. 현재 시세를 뒷받침할 최근 실거래 비교 없이 신건 136,000,000원을 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다.
