서울중앙지방법원 2026타경100420. 관악구 신림동 엘하우스 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차관계의 선후입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.11. 관악세무서장의 국 압류인데, 김광일의 전입일은 2021.07.01., 확정일자는 2021.05.20.로 그보다 앞섭니다. 이후 2023.07.21. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 304,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,056,000원 다음으로 김광일의 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 나머지 138,944,000원이 신청채권에 배당되는 구조입니다. 따라서 등기된 김광일 임차권만 놓고 보면 현재 가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 실제 배당액이 달라지는 경우에는 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100420 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 760-40 엘하우스 3층 302호 · 도로명 서울특별시 관악구 문성로16길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제302호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2011.06.17. |
| 소유자 | 이종현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계
말소기준으로 제시된 2023.01.11. 국 압류 이후의 2023.07.21. 주택임차권등기, 2026.03.04. 강제경매개시결정, 2026.07.07. 서울특별시 압류는 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 임차인의 선순위성을 부정하면 안 됩니다. 김광일의 전입일은 2021.07.01., 확정일자는 2021.05.20.로 말소기준보다 앞서며, 보증금 160,000,000원에 대해 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정분과 미상분을 분리해서 본다
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 (개명 후 김무건) | 전입 2021.07.01. 확정 2021.05.20. 임차권등기 2023.07.21. | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 현재 가정 0원 |
| YU MEIZI | 전입 2021.07.01. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사와 매각물건명세서에는 김무건과 YU MEIZI가 모두 2021.07.01. 전입한 것으로 나타납니다. 김무건은 등기상 개명 전 이름이 김광일로 확인되므로 주택임차권자와 동일인으로 볼 수 있습니다. 반면 YU MEIZI는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금·계약관계가 확인되지 않은 만큼 별도 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 두는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
엘하우스는 8세대, 사용승인일은 2011.06.17.로 확인됩니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 304,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 김광일 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김무건 | 160,000,000원 | 138,944,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 21,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 김광일 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권에는 138,944,000원이 배당되어 21,056,000원이 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 국·서울특별시 압류의 실제 조세채권액과 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요하며, 김무건과 김광일의 동일 채권 중복 여부도 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 남동측 인근이며 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2011.06.17.입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 165.0㎡, 공시지가는 4,299,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 확인됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- YU MEIZI 임대차 확인. 2021.07.01. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 별도 임대차계약·보증금·확정일자 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김무건·김광일 동일채권 확인. 개명 전후 동일인으로 표시되고 두 금액 모두 160,000,000원입니다. 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권이 같은 채권인지 집행권원을 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 조건 확인. 김광일 주택임차권은 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 조건이 명시되어 있습니다.
- 조세채권 확인. 2023.01.11. 국 압류가 말소기준이고 2026.07.07. 서울특별시 압류도 존재합니다. 실제 체납세액과 배당순위는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 304,000,000원이 시세 대비 유리하다는 전제는 두지 않는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상태·수선 필요 여부를 현장과 관련 원본자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원 인수”와 “권리 확정”은 다르다
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 매각가 304,000,000원에서 김광일의 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 권리분석의 승부처는 그 다음입니다. 김무건이 개명 전 김광일과 동일인으로 표시되고 신청채권 역시 160,000,000원이라는 점, 그리고 YU MEIZI가 2021.07.01. 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.
등록된 김광일 임차권은 현재 배당 가정상 해소되지만, 미상 점유관계까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 더구나 직접 비교할 실거래 가격도 없어 304,000,000원의 가격 메리트는 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗”으로 바로 분류하기보다 임차관계와 신청채권의 실체를 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 확인형으로 보는 것이 적절합니다.
