창원지방법원 2024타경6966. 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1을 중심으로 신방리 128-3, 147-1이 함께 표시된 물건입니다. 용도는 기타 + 토지이고, 토지 자료상 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용, 토지면적은 5,532㎡입니다. 감정가는 3,580,305,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,004,971,000원, 감정가의 56% 수준입니다.
가격이 크게 내려온 것만 보면 눈에 띄지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준권리는 2021.06.10. 주식회사조흥저축은행 근저당권 1,253,000,000원입니다. 이후 우리은행 근저당, 다수 가압류·압류와 2024타경6966 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 목록1의 구분지상권 2건과 목록2의 구분지상권 1건이 명시 인수권리로 적혀 있습니다. 따라서 금전 인수가 0원이라는 이유만으로 ‘인수권리 없음’으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6966 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 신방리 128-1 · 신방리 128-3 · 147-1 / 신방로39번길 57 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 5,532㎡ |
| 소유자 | 주식회사나눔푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 3,580,305,500원 / 2,004,971,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지계획 | 농림지역 · 농업보호구역 포함 · 준보전산지 접함 · 배출시설설치제한지역 포함 · 가축사육제한구역 저촉 · 자연녹지지역 접함 |
| 공시지가 | 249,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 권리 인수는 별개
현재 소유자는 주식회사나눔푸드로, 2018.01.09. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 기준이 되는 권리는 2021.06.10. 설정된 주식회사조흥저축은행 근저당권 1,253,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당 1,440,000,000원이 뒤따르고, 2022년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 3곳은 대항력 없음, 1곳은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유엔지푸드 | 1층 | 2023.04.12 | 20,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 코리아푸드앤테크 주식회사 | 2층 (안쪽 좌측) | 2024.03.22 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이에프앤티유통 강민지 | 2층 안쪽우측 | 2024.03.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주봉농산 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사 유엔지푸드, 코리아푸드앤테크 주식회사, 케이에프앤티유통 강민지는 모두 말소기준권리인 2021.06.10.보다 늦게 전입한 것으로 조사되어 대항력이 없습니다. 반면 주봉농산은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금·전입일을 확인하기 전까지 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 2,004,971,000원으로 감정가 3,580,305,500원의 56%입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 2,004,971,000원 | 1,982,521,290원 | 1,361,569,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 1,403,479,700원 | 1,387,044,903원 | 1,957,046,007원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 982,435,789원 | 970,211,431원 | 2,373,879,479원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 계산상 금전 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이것은 배당표의 금액 기준 결과이고, 매각물건명세서에 적힌 구분지상권 인수와 주봉농산의 미상 점유 문제까지 사라진다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,004,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,449,710원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 1,253,000,000원 | 1,253,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,440,000,000원 | 729,521,290원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에이치에스그라비아 | 45,857,520원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 심욱보 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김삼채 | 11,470,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 32,788,943원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,015,827원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 수협은행 | 54,076,720원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 10,425,600원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 합자회사 대명 | 13,822,300원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 36-1번 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 강태식 | 18,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 남태호 | 32,634,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,344,090,910원 중 예상 배당액은 1,982,521,290원, 미배당은 1,361,569,620원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·설비·환금성 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 5,532㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역에 포함되고 농업보호구역·배출시설설치제한지역이 포함되며, 준보전산지·자연녹지지역은 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 선하지·지상권. 목록 1,2,3,5는 선하지에 저촉되고 한국전력공사를 지상권자로 한 구분지상권이 설정되어 있습니다.
- 지역권. 목록3에는 ‘통행 목적’의 지역권설정이 되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-18 및 기계기구 1-19~1-23이 포함됩니다.
- 기계기구. 현장 조사 당시 가동 중지 상태로 조사되어 정상 작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 LPG 가스설비 시설과 이동용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 토지들은 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계확정을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 지하수. 목록1에 소재하는 지하수는 현재 폐공된 상태로 조사되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록1 을구 1번·4번, 목록2 을구 1번 구분지상권의 범위·존속기간·토지이용 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 주봉농산 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도·인수 판단 전에 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 세금 선순위 여부. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 기계기구 상태. 가동 중지 상태였던 기계기구의 정상 작동 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. LPG 가스설비와 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외된다는 점을 반영해야 합니다.
- 경계 측량. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 실제 사용범위와 공부상 경계가 필요한 경우 지적측량이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 56%라는 할인율만으로 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 감정가 3,580,305,500원에서 두 번 유찰되어 최저가가 2,004,971,000원, 감정가의 56%까지 내려온 물건입니다. 배당 계산만 보면 매수인의 금전 인수는 0원이고, 말소기준권리 이후의 다수 채권도 매각으로 소멸합니다. 그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 구분지상권 3건이 인수권리로 명시되어 있고, 점유자 중 주봉농산은 전입일·보증금이 미상입니다. 선하지 저촉, 통행 목적 지역권, 기계기구 작동 여부, 토지 경계 불분명 문제까지 함께 확인해야 합니다.
또한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 56%라는 숫자를 곧바로 ‘저렴하다’는 의미로 해석할 수도 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 구분지상권의 실제 영향, 미상 점유, 토지·설비 상태를 먼저 해소해야 하는 유형입니다.
