울산지방법원 2024타경3741. 울산광역시 울주군 상북면 산전리 일대의 토지와 근린생활시설이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박정옥·이채봉 각 2분의 1 공유이고, 2023.03.02. 부산은행이 채권최고액 4,950,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 이현걸 가압류, 울주군 압류, 학성이씨달천파신암공문중 근저당, 부산은행 임의경매, 국 압류, 박윤자 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 수목 및 제시외 건물 포함, 목록 2~6,8의 농지취득자격증명 필요, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 인접 지번과의 지적경계 불분명이 함께 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경3741 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 산전리 212-4 |
| 등기상 부동산 | 울산광역시 울주군 상북면 산전리 215-5, 212-4 주건축물제1동 · 울산광역시 울주군 상북면 송락골1길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(휴게음식점, 카페 등)로 이용중 |
| 소유자 | 박정옥 2분의 1 · 이채봉 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,362,485,000원 / 6,362,485,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 4,626,229,730원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 4,950,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
2023.03.02. 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.03.24. 이현걸 가압류, 2023.05.12. 학성이씨달천파신암공문중 근저당, 2023.12.26. 울주군 압류 2건, 2024.04.29. 부산은행 임의경매개시결정, 2025.01.17. 국 압류, 2025.01.20. 박윤자 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인으로 특정된 내역은 없지만, 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 “미상”으로 적혀 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
② 매각 구조 — 가격보다 절차 리스크를 먼저 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 6,362,485,000원입니다. 1회 유찰 시 5,089,988,000원, 2회 유찰 시 4,071,990,400원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건은 실거래 비교보다 각 회차에서 채권 미배당이 얼마나 늘어나는지, 그리고 입찰자에게 별도의 절차상 의무가 무엇인지가 더 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 6,362,485,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 5,089,988,000원 | 963,311,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 4,071,990,400원 | 1,971,129,504원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,362,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 66,024,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,950,000,000원 | 4,950,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이현걸 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 근저당 · 학성이씨달천파신암공문중 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 296,460,150원 |
현재 회차 가정에서는 채권 6,000,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 296,460,150원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 상북면 산전리 소재 울산과학고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·일부 근린생활시설 등이 혼재한 농촌지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(휴게음식점, 카페 등)로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 건부지·잡종지·농경지 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건 토지와 인근 도로변까지 차량 접근은 가능하지만, 노선버스정류장 위치와 배차간격 등을 감안한 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕의 2층 건물이며 전기·위생·급배수·화재탐지 및 경보· 스프링클러·천정형 냉난방·소규모 리프트·CCTV 등의 설비가 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 기호 2,3 토지는 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 토지 기준. 토지면적 1,907.0㎡, 공시지가 271,300원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 2~6,8의 발급 가능 여부와 제출 일정을 입찰 전에 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출하면 입찰보증금 몰수 조건입니다.
- 농지 전용 관계. 목록 2,3,5,6은 전용허가를 받은 것으로 보이므로 실제 허가 상태와 후속 행정절차를 해당 기관에 확인하세요.
- 건물신축신고. 목록 2,3 토지에는 2019년 건물신축신고 및 착공신고가 있으나 착공 후 장기간 건물이 신축되지 않은 상태이므로 신고 내용과 취소 가능성을 울주군청에 확인해야 합니다.
- 지적경계. 인접 지번과 지적경계가 불분명하여 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 실제 점유·도로·건물 위치와 공부상 경계를 대조하세요.
- 제시외 물건. 일괄매각이며 제시외 수목과 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 매각 대상의 범위를 직접 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선순위 배당이 발생할 수 있으므로 후순위 배당표만으로 채권관계를 확정하지 마세요.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인하고, 현황조사·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 현황 확인이 먼저다
등기상 구조는 명확합니다. 2023.03.02. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기 순위가 아니라 토지와 행정절차에서 올라갑니다. 목록 2~6,8의 농지취득자격증명, 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이, 건물신축신고, 지적경계 불분명, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상을 모두 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 정리되지만, 입찰 절차와 현황 검증은 반드시 선행”입니다.
