울산지방법원 2024타경9237. 양산 물금신도시 일반상업지역의 ‘센텀시티프라자’ 1층 109호 근린시설입니다. 현재 소유자는 신재혁·윤혜란 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2017.07.21. 양산기장축산업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2024.11.12. 임의경매개시결정도 후순위라 소멸합니다.
임차인으로 확인되는 신효용의 전입신고일은 2024.07.10.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2025.01.16.에 했습니다. 보증금은 미상이나 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만 감정평가 당시 현장은 ‘피노키오 인형뽑기’ 무인영업장이고 관계자 부재로 임대내역이 확인되지 않았으므로, 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 64, 1층109호 (센텀시티프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 피노키오 인형뽑기 무인영업장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 1층 109호 · 2015.04.28 사용승인 |
| 소유자 | 신재혁 2분의 1 · 윤혜란 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 141,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산기장축산업협동조합 / 410,890,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2015.04.30. 상북농업협동조합 근저당권 360,000,000원이 설정됐지만 2017.07.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 양산기장축산업협동조합 근저당권 520,000,000원이 현재 말소기준입니다. 이후 신효용의 2024.07.10. 전입과 2024.11.12. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신효용 | 주거 | 2024.07.10 | 2025.01.16 | 미상 | 2025.01.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
신효용은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입일이 2017.07.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 매각물건명세서상 배당요구는 접수됐고 매수인 승계금액은 0원입니다.
② 가격구조 — 감정가 24.01%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 141,659,000원으로 감정가 590,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 동일 호 또는 비교 가능한 근린시설의 실거래 가격 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반상업지역 내 1층 근린생활시설입니다. 상가는 동일 건물에서도 위치·가시성·동선·임대료·공실기간에 따라 가치 편차가 크기 때문에, 4회 유찰 자체는 “저렴함의 증명”이 아니라 시장 수요가 감정가에 동의하지 않았다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,783,226원 |
| 2. 근저당 · 양산기장축산업협동조합 | 520,000,000원 | 138,875,774원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 520,000,000원 중 138,875,774원이 배당되고 381,124,226원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 141,659,000원 | 138,875,774원 | 381,124,226원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 99,161,300원 | 96,976,397원 | 423,023,603원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 69,412,910원 | 67,763,478원 | 452,236,522원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 410,890,855원입니다. 현재 회차에서는 138,875,774원이 배당되는 것으로 계산돼 신청채권도 전액 만족되지 않습니다. 추가 유찰 시 채권자 회수액은 더 감소합니다. 다만 이 부족액은 모두 채권자 측 미배당 문제이며, 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 ‘피노키오 인형뽑기’입니다. 무인영업장입니다.
- 입지. 양산디자인공원 남서측 인근, 양산물금신도시 내 일반상업지역으로 각종 상업건물이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 도시철도2호선 부산대양산캠퍼스역이 소재합니다.
- 도로. 동측 중로1류, 서측 중로3류, 남측 소로2류 도로와 3면이 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,563.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 2015.04.28 사용승인, 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트처럼 표준화된 시세 판단이 어렵고, 현재까지 4회 유찰된 만큼 실제 상권수요와 임대수익 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임대차 확인. 감정평가 당시 무인점포로 관계자 부재, 임대내역 미상입니다. 임대차계약서·점유자·영업주체를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 권리 재확인. 신효용의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 최종 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 주변 1층 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도로 확인하세요.
- 수익성 계산. 현재 무인 인형뽑기 영업장이라는 이용상태를 기준으로 예상 임대료, 관리비, 공실비용을 반영해 실질 수익률을 점검하세요.
- 명도. 임차인 기록과 현장 이용상태가 다르므로 실제 점유자 및 인도대상을 특정한 뒤 명도 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.07.21. 양산기장축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 신효용의 전입은 2024.07.10.로 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 감정가 590,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 141,659,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 거래 표준화가 어려운 1층 근린시설이고 현재 무인영업장입니다. 동일 조건 실거래와 임대수익 검증 없이 단순 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적. 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 상권·임대료·공실·환금성을 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
