울산지방법원 2024타경9237. 경남 양산시 물금읍 가촌리 센텀시티프라자 1층 109호, 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설이며, 현황상 ‘피노키오 인형뽑기’라는 상호의 무인영업장으로 이용 중입니다. 건물은 지하 1층·지상 4층 규모로 2015년 4월 28일 사용승인을 받았습니다.

소유자는 신재혁·윤혜란 공동명의로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 핵심 권리는 2017년 7월 21일 설정된 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 5억 2,000만원 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 하여 2024년 11월 12일 같은 채권자의 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 410,890,855원입니다.

이번 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다는 점입니다. 둘째, 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아니라는 점입니다. 6회 유찰된 근린시설인 만큼 실제 임대수요와 공실 위험, 현재 거래 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2017년 7월 21일 설정된 양산기장축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며, 채무자는 윤혜란입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

2015년 4월 30일 설정된 상북농업협동조합의 근저당권(360,000,000원)은 2017년 7월 21일 해지되어 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재의 말소기준권리와 혼동하면 안 됩니다.

2024년 11월 12일의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류·가압류 인수 위험은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금과 최우선변제는 확인해야 한다

임차인으로 신효용 1명이 확인됩니다. 사용 용도는 주거로 기재되어 있고, 전입신고일은 2024년 7월 10일입니다. 그러나 말소기준권리인 2017년 7월 21일 근저당권보다 전입이 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 11.76%, 하지만 시세 메리트는 미검증

현재 최저매각가는 69,413,000원입니다. 감정가 590,000,000원 대비 약 11.76% 수준으로, 6회 유찰을 거쳐 상당히 낮아진 금액입니다.

그러나 주의할 점이 있습니다. 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아닌 근린시설입니다. 상가의 가격은 주변 상가 실거래, 임대수익, 공실률, 유동인구, 업종 제한과 같은 요소에 따라 달라집니다. 동일·유사 상가의 최근 거래가격을 확인할 수 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,413,000원 가정)

위 배당표는 채권최고액 520,000,000원을 기준으로 한 예상치입니다. 신청채권자의 청구액은 410,890,855원으로, 채권최고액과 실제 채무액은 동일한 개념이 아닙니다. 실제 배당액은 확정된 채권액, 이자, 집행비용 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,649,434원을 제외한 67,763,566원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 452,236,434원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 양산디자인공원 남서측 인근입니다. 양산물금신도시 내 일반상업지역으로 각종 상업건물이 밀집한 상업지대에 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 승강장과 도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로 접근성. 동측 중로1류, 서측 중로3류, 남측 소로2류와 접하는 3면 도로 접면 구조입니다. 상업시설로서 차량 및 보행 접근성을 확인할 요소입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물이며, 2015.04.28 사용승인되었습니다. 기본적인 전기·위생·급배수·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 제1종 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하는 사항이 있습니다.
• 토지. 평지의 세로장방형 토지이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 확인되었습니다.
• 현재 영업상태. ‘피노키오 인형뽑기’라는 상호의 무인영업장으로 이용 중입니다. 관계자 부재로 임대내역은 미상입니다. 현재 영업 여부와 임대차계약, 시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 상가의 수요는 업종·공실·임대료·주변 상권에 영향을 받습니다. 6회 유찰 이력과 비교 가능한 실거래 자료의 부재를 감안하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 신효용의 보증금이 미상입니다. 보증금, 임대차계약서, 실제 주거 점유 여부, 전입 및 확정일자 관련 자료를 원본으로 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 대항력이 없는 것과 최우선변제 여부는 별도로 검토해야 합니다. 소액임차인 해당 여부, 실제 점유, 배당요구 및 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 감정평가상 무인점포로 이용 중이지만 임대내역은 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업 지속 여부, 실제 점유자, 열쇠 및 시설물 인도 문제를 확인하세요.
• 상가 시세 조사. 감정가의 11.76%라는 수치만으로 저평가를 판단하지 마세요. 동일 건물과 인근 상가의 실거래 및 임대료, 공실 상황을 비교한 후 응찰가를 정해야 합니다.
• 6회 유찰 원인 분석. 반복된 유찰의 원인이 가격인지, 임대수요인지, 건물 관리 상태인지, 명도 문제인지 확인해야 합니다. 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하지 마세요.
• 배당 및 체납 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당요구와 조세 관련 권리, 관리비 체납 등을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2017.07.21 양산기장축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서의 최신 내용을 대조하세요.
• 취득 부대비용. 취득세, 법무비용, 명도비용, 관리비 및 기타 체납 가능 비용을 별도로 계산해야 합니다. 최저매각가격이 실제 총취득비용은 아닙니다.

맺으며 — “최저가 11.76% ≠ 확실한 투자 메리트”

이 물건은 감정가 5억 9,000만원에서 최저가 69,413,000원까지 내려온 근린시설입니다. 6회 유찰이라는 이력은 가격이 크게 낮아졌다는 의미이지만, 동시에 시장에서 해당 물건을 받아들이는 데 상당한 저항이 있었다는 신호이기도 합니다.

권리 측면에서는 2017년 양산기장축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신효용의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단되며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 미상과 최우선변제 여부, 실제 점유관계는 아직 확인해야 할 부분입니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 이 물건은 주거용이 아닌 근린시설이고, 비교 가능한 실거래가와 임대내역을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 11.76%라는 할인율만으로 수익성이나 시세 대비 저렴함을 주장할 수 없습니다. 7회·8회 유찰 시나리오 역시 낙찰가격이 더 낮아질 뿐, 상가의 환금성과 임대수익을 보장하지 않습니다.