창원지방법원 2024타경102123. 김해시 삼정동 화인아파트 101동 1층 106호입니다. 현재 소유자는 배진우로, 2014.12.19. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2019.12.06. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 88,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 엔에이치농협캐피탈·케이비캐피탈 가압류, 하나캐피탈의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 제시된 배당 시나리오에서 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 정보는 없지만, 실제 점유자와 임대차 여부는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심 위험은 지금 확인되는 권리보다 신건 가격이 최근 거래 수준을 크게 웃돈다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경102123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로2463번길 25-1, 101동 1층 106호 (삼정동,화인아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 1층 106호 |
| 실거래 비교면적 | 72.89㎡ · 화인아트1차 동일면적 거래 비교 |
| 소유자 | 배진우 (2014.12.19. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈 주식회사 / 5,895,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.12.06. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 존재했던 한국주택은행·김해중앙새마을금고·부산은행·동김해새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 중요한 권리는 2019년 농협은행 근저당 이후의 국민건강보험공단 압류와 두 건의 가압류, 강제경매개시결정입니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.30억은 최근 거래보다 높다
실거래 비교 단지인 화인아트1차의 동일면적 72.89㎡ 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 116,400,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 114,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 105,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -5.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.89㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 72.89㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 72.89㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2021.12 | 72.89㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 72.89㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.89㎡ | 3건 | 114,000,000원 |
현재 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 114.0%입니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교하면 25,000,000원 높습니다. 따라서 전체 5건 평균 116,400,000원만 보고 가격을 좋게 평가해서는 안 됩니다. 최근 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가보다 낮고, 거래 추세도 -5.0%이므로 신건 130,000,000원에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 11,319,067원 | 11,319,067원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 20,165,792원 | 20,165,792원 |
| 5. 경매개시결정 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,895,550원 | 5,895,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,999,591원 |
제시된 신건 배당 시나리오에서는 채권자 청구 합계 125,380,409원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,999,591원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민건강보험공단 압류의 구체 채권액은 등기 내용에 표시되지 않았고, 배당표의 소유자 잔여 역시 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 125,380,409원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 23,636,409원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 44,078,009원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼정동 김해고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 1층 106호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3,558.9㎡의 사다리형 평지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 동측 및 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 김해고 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,094,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교 단지는 76세대, 사용승인일은 1990.04.16.입니다. 동일면적 최근 거래는 2026.03. 105,000,000원까지 내려와 최근 가격 흐름은 약세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 우선 확인. 현재 130,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 114.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.0%입니다. 전체 평균 116,400,000원보다 최신 105,000,000원과 최근 12개월 평균 114,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 제시돼 있어 현재 회차와 가격 성격이 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계, 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2022.10.24. 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 구체 채권액은 등기 내용에 표시되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 제시 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 114.0%입니다. 최신 거래는 105,000,000원이고 최근 추세도 -5.0%입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 안전하니 신건도 괜찮다”가 아니라, 권리는 통과하되 가격은 보류하는 유형에 가깝습니다. 특히 감정평가서상 임대관계가 미상인 점까지 현장에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
