울산지방법원 2024타경120356. 울산 울주군 언양읍 태기리 694-1 일원의 운동시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상3층이고, 현재 지하 펌프실과 1층 골프연습장·주차장·로비· 탈의실·화장실·기계실, 2·3층 골프 타석·휴게실·화장실 등 운동시설로 이용 중입니다. 토지 자료상 면적은 7,467㎡, 지목은 체육용지, 이용상황은 상업용입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 6,720,313,230원에서 현재 최저매각가는 2,305,067,000원으로, 사건 시나리오상 감정가의 34%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 34%라는 숫자를 그대로 “시세보다 싸다”로 읽어서는 안 됩니다. 특히 운동시설·대규모 토지의 결합물건은 일반 주거용 부동산과 달리 이용가치·시설상태·운영수익·토지 활용도와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120356 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 694-1 · 울산광역시 울주군 언양읍 태기길 37 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 운동시설 |
| 건물 구조 / 이용 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상3층 · 골프연습장 등 운동시설 |
| 토지 | 7,467㎡ · 체육용지 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍순주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,720,313,230원 / 2,305,067,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,041,129,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 가등기 종류는 확인
말소기준은 2021.06.28 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고, 같은 은행의 2022년·2023년 후순위 근저당권 각 360,000,000원도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.01.11 신선영 명의 소유권이전청구권 가등기, 2024.12.03 울주군 압류, 2024.12.20 중소기업은행의 임의경매개시결정 역시 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 주거용 사건처럼 “임차인 0명으로 명도 부담도 없다”고 단정하기보다는, 현장 점유자와 실제 운영주체·임대차 존재 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 현재 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 34%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,305,067,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 1,613,546,900원(감정가 24%), 5회 유찰 시 1,129,482,830원(감정가 17%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 거래 평균이나 최신 실거래 같은 시장 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가와 앞선 최저가 구간에서 이 물건을 받아들이지 않았다는 결과이기도 합니다. 운동시설·토지라는 저환금 용도, 시 외곽의 교통여건, 일부 토지의 맹지, 일괄매각 구조를 현재 최저가와 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,305,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,450,670원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 2,279,616,330원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,920,000,000원 중 예상배당은 2,279,616,330원이며, 미배당은 2,640,383,670원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·시설·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울주군 언양읍 태기리 태기마을 남서측 인근으로, 주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 일련번호 1은 차량 진입이 가능하지만 시 외곽에 위치해 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다. 일련번호 3·4는 임야로서의 통행사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 지하 펌프실, 1층 골프연습장·주차장·로비·탈의실·화장실·기계실, 2·3층 골프 타석·휴게실·화장실 등 운동시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재경보, 화재탐지, 스프링쿨러 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 조건. 자연녹지지역·도시지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 접근성 주의. 일련번호 3은 지적도상 맹지입니다. 일련번호 1·4는 남동측으로 세로가 개설돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 시설물까지 함께 본다
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 구축물, 기계기구를 포함한 일괄매각입니다.
- 제시외 시설. 건물 내 제시외 골프백 보관함도 감정평가에 포함됐고 매각 대상에 포함됩니다.
- 토지 이용. 일련번호 1은 일부 평탄하게 조성된 부정형 토지로 상업용 운동시설 건부지입니다.
- 임야. 일련번호 3·4는 완경사지 내 부정형 토지로 토지임야 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번 신선영 명의 가등기의 실질과 담보가등기 여부를 원본으로 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현재 점유자·운영자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 골프연습장 기계기구·제시외 구축물·골프백 보관함 등 일괄매각 대상의 실제 상태와 사용 가능성을 확인하세요.
- 맹지와 도로관계. 일련번호 3의 맹지 여부와 각 필지의 실제 출입·이용관계를 지적도와 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 34%라는 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고, 활용가치와 환금성을 기준으로 별도의 가격 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 최종 배당과 인도관계는 원본 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 활용성과 환금성
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2021.06.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 6,720,313,230원짜리 물건이 3회 유찰돼 2,305,067,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래가 없는 운동시설·토지 복합물건인 만큼 34%라는 숫자 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다. 임대관계 미상, 가등기 종류 확인, 일부 토지 맹지, 시 외곽 교통여건과 특수용도의 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 상대적으로 단순하지만, 물건과 가격 검증의 난도는 높다. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
