창원지방법원 2025타경443. 김해골든루트산업단지 내 골든루트로 73 소재 근린시설과 토지입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 오피스텔 및 사무실이며, 토지는 1,693.1㎡의 대지입니다. 소유자는 주식회사도원이고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,313,271,100원입니다.
등기상 말소기준권리는 2019.07.19. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 3,840,000,000원입니다. 이후 임재택 근저당권 835,000,000원, 영환철강 주식회사 가압류 100,000,000원, 강제·임의경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 농소리 634-2 · 경상남도 김해시 주촌면 골든루트로 73 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 오피스텔 및 사무실 |
| 토지 | 대 · 1,693.1㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 주식회사도원 |
| 감정가 / 최저가 | 6,313,271,100원 / 6,313,271,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영환철강 주식회사 / 103,293,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2019.07.19. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
등기부만 보면 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2019.04.18. 한국자산관리공사 공매공고가 기재돼 있어 법원경매와 공매 진행상태의 교차 확인이 필요합니다. 또한 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 대항력 있는 임차인 있음이 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 35명·법인 중 선순위 가능 6건
조사된 점유·임차관계는 총 35명·법인입니다. 이 가운데 안익태, 구태룡, (주)한양에스, 강승효(드림디포주촌점), 안은옥(골든종합볼트), (주)한양빌은 전입·신고일이 말소기준인 2019.07.19.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
(주)나우산업, (주)LG유플러스, (주)케이티는 전입·신고일이 확인되지 않아 대항력 여부 자체를 판정하기 어렵습니다. 반면 나머지 26건은 확인된 전입·신고일이 말소기준일 이후여서 해당 날짜 기준으로는 대항력이 없습니다.
| 점유·임차관계 | 사용부분 | 전입·신고일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복선 | 미상 | 2024.05.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인택 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성관 | 2층302호 · 주거및사무실 | 2025.01.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.02 | 없음 |
| 안익태 | 2층201호 | 2018.07.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 구태룡 | 미상 | 2017.09.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 안경옥 | 미상 | 2025.03.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용준 | 미상 | 2020.10.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주환 | 미상 | 2024.12.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ABDULLAH | 미상 | 2024.04.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ADITYA BIMA | 미상 | 2024.04.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUBAKTI WILDAN | 미상 | 2024.08.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARIFUDIN RIYAN | 2층202호 | 2024.05.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PUJIANTO EKO | 미상 | 2024.03.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PAMUNGKAS JOKO | 미상 | 2024.03.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUDISTIRA RIFANDI | 미상 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DIANSAH ARYA | 미상 | 2025.03.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HARYANTO RIYAN EKA | 미상 | 2025.03.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NURKHAYAT AKHMAD | 미상 | 2024.05.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ANWAR KAERUL | 2층210호 | 2024.06.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CAILING NOEL | 미상 | 2023.09.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JAYANTHA DELGAHA KADE GEDARA | 미상 | 2024.08.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MENORIAS DION REY | 미상 | 2023.05.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DEJUMO MALKO | 미상 | 2023.05.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AZIZ ABDUL | 미상 | 2024.03.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YADAV RANJIT KUMAR | 미상 | 2024.03.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)상운개발 | 2층305호 | 2022.06.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)삼건 | 미상 | 2022.07.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종옥(동삼볼트) | 1층103호(231㎡)-주차장에서 1층왼쪽편 | 2023.01.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)한양에스 | 미상 | 2018.01.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 강승효(드림디포주촌점) | 1층101호(418.99㎡)-주차장에서 1층오른쪽 | 2017.06.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 안은옥(골든종합볼트) | 1층102호(첫번째계약시 418.99㎡/두번째계약시 231㎡/세번째계약시 231㎡)주차장에서 1층중간 | 2017.03.07 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| (주)한양빌 | 미상 | 2018.07.31 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| (주)나우산업 | 현재 2층207호(계약서상 303호) | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| (주)LG유플러스 | 옥상 통신기지국 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| (주)케이티 | 옥상 통신기지국 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 미상 | 미상 | 가능성 미상 |
③ 가격·예상배당 (현재 최저가 6,313,271,100원 가정)
동일 자산의 실거래 비교표본은 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 보류하고, 현재 회차와 유찰 시 배당 부족액의 변화만 확인하는 편이 안전합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 65,532,711원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,840,000,000원 | 3,840,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 임재택 | 835,000,000원 | 835,000,000원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 영환철강 주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 갑구 13번 경매개시결정 · 영환철강 주식회사 | 103,293,149원 | 103,293,149원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 | 103,293,149원 | 103,293,149원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,266,152,091원 |
현재 회차 배당가정에서는 채권 총액 4,981,586,298원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 1,266,152,091원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 후순위 배당 및 잔여액은 달라질 수 있으며, 선순위 가능 임차관계의 실제 미배당 보증금은 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,313,271,100원 | 4,981,586,298원 | 0원 | 1,266,152,091원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,050,616,880원 | 4,981,586,298원 | 0원 | 16,124,413원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,040,493,504원 | 3,997,688,569원 | 983,897,729원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 주촌면 농소리 김해골든루트산업단지 내에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장, 음식점, 은행 및 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 위치 및 관내 대중교통편을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 오피스텔 및 사무실로 이용 중입니다. 옥상에는 (주)LG유플러스와 (주)케이티 통신기지국 점유관계가 조사돼 있습니다.
- 토지. 대지 1,693.1㎡, 일반상업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,363,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 위생설비·화재탐지기·화재경보기·1층 일부 천장형 냉·난방설비 및 2층 오피스텔 부분 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 6건부터 계약서 확인. 안익태, 구태룡, (주)한양에스, 강승효(드림디포주촌점), 안은옥(골든종합볼트), (주)한양빌의 보증금·확정일자·현재 점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전입일 미상 3건 확인. (주)나우산업, (주)LG유플러스, (주)케이티는 신고일이 미상이므로 대항력 여부와 승계 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득액을 최저가와 동일시하지 않기. 선순위 가능 임차관계의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득액은 최저가보다 커집니다.
- 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위가 바뀌고 후순위 채권의 미배당이 증가할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2019.04.18. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있어 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 범위 확인. 일괄매각이지만 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 현장 구조와 사용관계, 매각 목적물의 경계를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 보류. 동일 자산의 실거래 비교표본이 확인되지 않아 감정가 6,313,271,100원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계와 조세채권을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,313,271,100원짜리 신건”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 등기부 후순위 권리만 놓고 보면 말소기준이 뚜렷합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 점유·임차관계가 훨씬 중요합니다. 말소기준 2019.07.19. 이전에 전입·신고된 관계가 6건이고, 전입일 미상 관계가 3건이며 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당가정의 매수인 인수 0원 수치를 그대로 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
여기에 국세·지방세 압류, 공매공고, 제시외 건물 매각 제외까지 겹칩니다. 동일 자산 실거래 비교표본도 없어 신건 최저가 6,313,271,100원이 싸다는 판단 역시 할 수 없습니다. 이 물건은 가격을 먼저 정할 사건이 아니라, 선순위 가능 임차관계의 보증금과 실제 승계액을 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
