창원지방법원 2025타경671. 김해시 생림면 나전리 일원의 토지와 공장·자원순환관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 12는 공장(폐기물재활용시설), 기호 12-1은 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실, 직원휴게실)로 이용 중입니다. 소유자는 2023.04.28. 주식회사제이케이에코텍으로 소유권이전된 뒤 2023.09.15. 상호를 주식회사파란환경으로 변경했습니다.
등기권리의 기준점은 2023.04.28. 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 2,409,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권, 주식회사청해환경 근저당권, 여러 가압류와 김해시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 실질적인 핵심은 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경671 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 나전리 산190-6 · 등기 건물 경상남도 김해시 생림면 인제로 707-95 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(폐기물재활용시설) · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실, 직원휴게실) |
| 소유자 | 주식회사파란환경 |
| 감정가 / 최저가 | 4,158,965,000원 / 4,158,965,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,482,962,005원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 2,409,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
등기부상 과거 김해시 압류는 2022.05.04. 접수됐으나 2023.04.28. 해제로 말소됐습니다. 같은 날 주식회사제이케이에코텍으로 소유권이 이전되고 주식회사부산은행의 근저당권이 설정되면서 현재 경매의 말소기준이 형성됐습니다. 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채윤숙 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 보증금 인수 가능성 |
| (주) 효창환경 대표자:정범 | 2024.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 디에이치케미칼스(주) 대표자:박동일 | 2023.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유 관련 신고자는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 늦게 전입한 (주) 효창환경과 디에이치케미칼스(주)는 자료상 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 채윤숙은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 별도 확인이 필수입니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 회차별 부담 구조를 본다
이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 현재 신건 최저가는 4,158,965,000원, 1회 유찰 시 3,327,172,000원, 2회 유찰 시 2,661,737,600원으로 제시되어 있습니다.
다만 최저가가 내려가더라도 채윤숙의 보증금이 실제로 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다. 낙찰가 + 인수금액을 함께 확인해야 하며, 보증금이 밝혀지기 전에는 유찰만을 근거로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,158,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,989,650원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 2,409,000,000원 | 2,409,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사청해환경 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사부산은행 | 10,147,034원 | 10,147,034원 |
| 갑구 9번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 8,608,585원 | 8,608,585원 |
| 갑구 10번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 32,651,807원 | 32,651,807원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 265,394,400원 | 265,394,400원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 95,748,040원 | 95,748,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,425,484원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 3,451,549,866원이 전액 배당되고 소유자에게 663,425,484원이 남는 계산입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 채윤숙의 보증금 미상 문제 때문에 실제 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호 12는 공장(폐기물재활용시설), 기호 12-1은 자원순환관련시설(폐기물재활용시설-사무실, 직원휴게실)로 이용 중입니다.
- 입지. 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 나전2일반산업단지 남측 인근이며, 주변은 중·소규모 및 대규모 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 12는 일반철골구조 기타지붕 지상1층, 기호 12-1은 일반철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 기호 12에는 기본적인 전기설비, 기호 12-1에는 급·배수설비·위생설비·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등이 포함되며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·임업용산지·준보전산지 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 기호 1·2·6 토지는 공부상 임야이나 현황 법면, 기호 7·8·11은 공부상 임야이나 현황 구거, 기호 10은 공부상 구거이나 현황 도로입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구를 포함하며, 공장저당목록 기계기구 중 계근대는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 멸실. 목록 12 중 부속2 일반철골구조 기타지붕 2층 사무실 및 연구실은 멸실상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 채윤숙 보증금 확인. 2022.02.11. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유현황·대항력 유지 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 미상이라 배당과 인수 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 낙찰가가 내려가더라도 인수할 보증금이 있다면 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 기계기구 실사. 계근대가 소재불명으로 평가 제외된 만큼 실제 현존 기계와 가동 가능 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 목록 12의 부속 2층 사무실 및 연구실 멸실상태와 공부·현황 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 임야·구거로 된 공부상 지목과 법면·구거·도로의 실제 이용상태가 서로 다른 필지가 있습니다.
- 용도·규제 확인. 폐기물재활용시설의 계속 사용 가능성 및 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역 등 규제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 비교 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 없음”은 다르다
이 사건의 등기부는 기준점이 비교적 명확합니다. 2023.04.28. 부산은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 매수인이 실제로 부담하는 것은 등기권리만이 아닙니다. 2022.02.11. 전입한 채윤숙의 보증금이 미상이므로, 현재 단계에서는 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 폐기물재활용시설이라는 특수한 이용형태, 기계기구 일부 소재불명, 건물 일부 멸실, 토지 공부와 현황의 차이가 함께 존재합니다. 신건 최저가 4,158,965,000원 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 전입자의 실제 보증금과 현장 자산의 실재·활용 가능성입니다. 이 두 가지가 확인되기 전까지는 권리·가격 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
