창원지방법원 2025타경719. 김해시 삼정동 청보빌라 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김은정이고 2017년 8월 31일 매매를 원인으로 2017년 9월 8일 소유권을 이전받았습니다. 등기 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 87,780,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025년 9월 9일 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 80,960,000원이며, 배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외하고 우리은행에 79,102,720원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준으로는 8,677,280원이 미배당되지만, 이는 낙찰자가 승계하는 금액이 아니라 채권자의 미회수분입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경719 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 644-15 4층402호 · 경상남도 김해시 인제로39번길 58-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김은정 (2017.09.08. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,960,000원 / 80,960,000원 (신건) |
| 청구금액 | 72,029,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각물건명세서 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2017년 6월 13일 경수인 명의 취득 당시 설정됐던 우리은행 근저당 72,380,000원은 2017년 9월 8일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김은정이 같은 날 120,000,000원에 소유권을 취득하면서 우리은행 근저당 87,780,000원이 새로 설정됐고, 이것이 현재 말소기준입니다. 2025년 9월 9일의 임의경매개시결정은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
청보빌라는 8세대, 사용승인일은 1995-01-24입니다. 제공된 거래 비교자료에는 동일면적 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 80,960,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
확인 가능한 과거 거래는 이 호수의 등기상 거래가액입니다. 2017년 5월 10일 매매에 따른 경수인의 취득가액이 120,000,000원이고, 2017년 8월 31일 김은정의 매매 거래가액도 120,000,000원입니다. 다만 이는 2017년의 거래이므로 2026년 현재의 시세를 대신하는 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,857,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 87,780,000원 | 79,102,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 채권최고액 기준 8,677,280원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 80,960,000원 | 79,102,720원 | 8,677,280원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 64,768,000원 | 63,202,176원 | 24,577,824원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 51,814,400원 | 50,481,741원 | 37,298,259원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 72,029,807원입니다. 현재 회차에서는 배당가정액 79,102,720원으로 청구액을 충족하지만, 1회 유찰 시 배당가정액은 63,202,176원, 2회 유찰 시 50,481,741원으로 줄어 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 이 변화 역시 낙찰자의 권리 인수액을 증가시키지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해고등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 345.2㎡, 평지의 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 815,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 규모. 청보빌라는 8세대, 사용승인일은 1995-01-24입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 별도로 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 범위 확인. 매각물건명세서의 “제시외 건물 포함”과 감정평가서의 (ㄱ), (ㄴ) 위치·구조·평가 포함 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격 자료가 없어 80,960,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모인 만큼 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 근저당 미배당 오해 금지. 신건 기준 8,677,280원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 제시외 건물 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황은 확인이 필요
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 후순위로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 신건에서 근저당 채권최고액 전액이 배당되지 않아 8,677,280원의 부족액이 남지만, 그것이 낙찰자의 부담으로 전환되지는 않습니다.
반면 가격과 현황은 보수적으로 봐야 합니다. 최근 실거래 비교값이 없어 80,960,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족하고, 8세대 규모의 다세대주택이며 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 여기에 제시외 건물 포함 사항까지 있으므로 권리만 보고 바로 응찰하기보다 현황·점유·제시외 부분과 주변 실제 거래가격을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격과 현황은 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
