창원지방법원 2025타경728. 김해시 외동 ‘쌍용더플래티넘김해’ 104동 3층 302호 아파트입니다. 소유자 이윤주는 2020년 5월 24일 매매를 원인으로 253,650,000원에 취득했고, 2021년 1월 26일 소유권이전과 동시에 경남은행 근저당권 채권최고액 167,200,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 뒤의 하나은행 근저당권, 두 건의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽에서는 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리가 확인되지 않습니다. 반대로 가격은 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 전체 12건 실거래 평균 257,666,666원보다 최저가가 낮다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 255,700,000원이고, 최신 거래는 245,000,000원입니다. 현재 최저가 239,000,000원은 이 둘보다 낮지만, 최근 시세가 과거보다 4.4% 하락한 흐름이라 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 제104동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 69.7631㎡ · 철근콘크리트구조 28층건 중 3층 |
| 소유자 | 이윤주 (2020.05.24 매매, 거래가 253,650,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,164,638,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.01.26 경남은행 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.01.09 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 2022.04.25 설정된 하나은행 근저당권 2,628,000,000원과 이후 경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
쌍용더플래티넘김해는 360세대, 2020.10.30 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 69.76㎡대이며 최근 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 10건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
현재 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 255,700,000원의 93.5%이고, 최신 거래 245,000,000원보다 6,000,000원 낮습니다. 같은 면적대의 2025.06 3층 거래 240,000,000원과도 거의 비슷합니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균보다는 낮지만, 3층 실거래와 비교하면 차이가 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 167,200,000원 | 167,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,628,000,000원 | 67,654,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,795,200,000원 중 예상 배당액은 234,854,000원, 미배당은 2,560,346,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 2,560,346,000원 |
| 1회 유찰 80% | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 2,607,476,800원 |
| 2회 유찰 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 2,645,181,440원 |
이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액도 239,000,000원 → 191,200,000원 → 152,960,000원으로 낮아집니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현재 신건부터 이미 최근 실거래 평균 아래이므로, 유찰을 반드시 기다려야만 시세 이하가 되는 구조는 아닙니다. 핵심은 하락 추세와 3층이라는 비교조건까지 감안해 얼마의 안전마진을 요구할지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 외동사거리 남측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·상가 등이 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 시가지 내에 위치해 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 단지 북서측 소로2류, 북동측 약 5~6m, 남동측 약 6m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 준보전산지 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
- 단지. 쌍용더플래티넘김해는 360세대, 2020.10.30 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 257,666,666원보다 최근 12개월 평균 255,700,000원과 최신 거래 245,000,000원을 더 중요하게 보세요.
- 3층 가격 비교. 2025.06 동일 면적대 3층 거래가 240,000,000원으로, 현재 최저가 239,000,000원과 1,000,000원 차이입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.4% 낮습니다. 과거 고가거래를 근거로 과도한 가격 프리미엄을 주지 않는 것이 중요합니다.
- 경매 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 신건 응찰 시에는 유찰 가능성과 추가 가격조정 여지를 함께 고려해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 2,560,346,000원 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 세금·관리비 관련 사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 소폭 우위”
이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인 인수 없이 말소기준 이후 권리가 소멸해 권리 구조가 단순하고 실질취득액이 현재 최저가 239,000,000원과 같습니다. 가격도 최근 12개월 평균 255,700,000원보다는 낮습니다. 다만 최신 거래 245,000,000원과는 6,000,000원 차이이고, 같은 면적대 3층 실거래 240,000,000원과는 사실상 비슷한 수준입니다. 더욱이 최근 가격 흐름은 -4.4% 하락입니다. 따라서 이 사건은 “신건부터 압도적으로 싸다”기보다 권리는 안전하고, 가격은 최근 시세 대비 소폭 유리한 물건으로 보는 것이 적절합니다. 신건 응찰 여부는 권리보다 하락 추세 속에서 요구할 안전마진의 크기가 결정합니다.
