창원지방법원 2025타경738. 창원시 성산구 대원동 대원파크빌아파트 101동 12층 1206호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 12층 세대입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 52.92㎡입니다. 현재 소유자는 이상수이고, 2021.07.15. 매매로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 90,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2023.02.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2024.08.22. 중소기업은행 가압류 6,842,815원과 2025.09.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경738 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대원동 81 대원파크빌아파트 101동 12층1206호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 삼동로 121 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 52.92㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이상수 · 2021.07.15. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 46,040,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 신탁·가처분·근저당권 등 여러 등기가 있었지만 이미 등기부상 말소된 사항입니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2023.02.28. 국민은행 근저당입니다. 이후 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 분석상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 20% 이상 높은 신건
대원파크빌 동일 면적 52.92㎡의 최근 거래 12건은 2026.06~2026.08에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 99,500,000원, 최신 거래는 103,000,000원, 실거래 범위는 85,000,000원~110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 52.92㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.08 | 52.92㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 52.92㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 52.92㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2026.08 | 52.92㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 52.92㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2026.07 | 52.92㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.07 | 52.92㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 52.92㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 52.92㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2026.07 | 52.92㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 52.92㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 평균 | 52.92㎡ | 12건 | 99,500,000원 |
현재 최저매각가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 99,500,000원의 120.6%입니다. 최신 거래 103,000,000원보다도 높고, 최근 12건 중 최고 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 거래를 끌어와 신건을 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 현재 회차는 최근 시세 이상 가격으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 6,842,815원 | 6,842,815원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,677,185원 |
120,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,480,000원을 제외하고 국민은행 근저당과 중소기업은행 가압류가 전액 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 61,842,815원에 대한 예상 미배당액은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 120,000,000원 | 0원 | 0원 | 55,677,185원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 0원 | 0원 | 32,029,185원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 0원 | 0원 | 13,174,785원 |
배당 시나리오상 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원에서도 채권자 총 청구액은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 특히 1회 유찰 가격 96,000,000원은 최근 12개월 평균 99,500,000원보다 낮아져, 가격 판단의 성격이 신건과 달라지는 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장과 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리와 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 45미터 내외, 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)이며, 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등에 해당합니다. 공시지가는 728,100원/㎡입니다.
- 단지. 대원파크빌은 603세대, 1997.12.27. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12건의 거래가격은 85,000,000원~110,000,000원입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 폐문부재로 정확한 내부상태는 확인하지 못한 것으로 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 최저가 120,000,000원은 최근 평균 99,500,000원의 120.6%입니다. 신건 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 103,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다도 높은 상태라는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이고 내부도 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.02.28. 국민은행 근저당이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 소유자 잔여는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 관리비 체납과 세금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2023.02.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 99,500,000원의 120.6%이고, 최신 거래 103,000,000원과 최근 최고 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건에서는 권리는 통과, 가격은 보류가 핵심 결론입니다. 1회 유찰 시나리오 96,000,000원처럼 최근 평균보다 낮아지는 구간부터 가격 판단이 달라질 수 있습니다.
