창원지방법원 2025타경10061. 김해시 외동 고려코아빌딩의 제6층 제601호와 제7층 제701호가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 601호가 공부상 여관이면서 현재 숙박시설, 701호가 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 감정평가 현황은 공실로 조사됐습니다. 601호는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2013.12.30. 설정된 김해농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 이성철은 2021.01.26. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐지만, 별도의 주거 이용자 ‘현재’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10061 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내외중앙로 29, 고려코아빌딩 제6층 제601호 · 제7층 제701호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 601호 숙박시설 · 701호 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 감정평가 현황 공실 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
| 소유자 | 허정 · 허진 · 허태경 · 허현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 1,310,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 청구액 | 13,805,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.12.30. 김해농업협동조합 근저당권입니다. 2014년 가등기와 과거 일부 압류·근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건과 직접 연결되는 2025.01.08. 강제경매개시결정, 2025.01.21. 국세 압류, 2025.02.03. 국세 압류, 2025.04.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 1명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성철 | 601호·701호 전부 | 2021.01.26 | 3,000원 | 2026.06.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이성철의 전입일은 말소기준권리인 2013.12.30.보다 늦은 2021.01.26.이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 ‘현재’는 주거 이용자로 기재됐지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 현재도 감정가 100%
현재 회차는 데이터상 2회 유찰 상태지만 최저매각가는 1,310,000,000원으로 감정가와 같습니다. 현재 시나리오에도 “2회 유찰, 감정가 100%”로 표시돼 있습니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격이 충분히 내려왔다고 판단해서는 안 됩니다.
실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않으므로 이 가격을 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,048,000,000원, 4회 유찰 시 838,400,000원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 허정 | 13,805,553원 | 13,805,553원 |
| 4. 경매개시결정 · 김해농업협동조합 | 13,805,553원 | 13,805,553원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 666,888,894원 |
채권 총액 627,611,106원은 현재 가정가격에서 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 666,888,894원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·건물 리스크
- 601호. 공부상 여관이며 기준시점 현재 숙박시설로 조사됐습니다. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 701호. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정평가 현황은 공실로 조사됐지만, 매각물건명세서 비고에는 목록2가 창고로 이용 중이라고 기재돼 있어 현황 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물의 6층 601호와 7층 701호이며 위생시설과 승강기 설비가 있습니다.
- 현장조사 한계. 현장실사 당시 이해관계인이 부재하여 외부관찰·탐문조사 등에 따른 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 일괄매각. 601호와 701호를 함께 평가하고 매각하는 구조이므로 한 호실만 따로 떼어 접근할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 외동 소재 고려코아빌딩으로 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 대로 등에 접하며 대로2류(폭 30m~35m)와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(중심상업용지) 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형이고 공시지가는 2,673,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘현재’의 실제 신원, 전입신고일, 보증금, 점유 범위를 확인해야 대항력과 인수 여부를 최종 확정할 수 있습니다.
- 601호 위반건축물. 위반 내용과 원상복구·이행강제금 등 실제 이용에 미치는 영향을 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 701호 현황 대조. 감정평가의 공실 조사와 매각물건명세서 비고의 창고 이용 문구가 서로 달라 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인해 배당순서와 실제 소유자 잔여액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 현재 최저가. 2회 유찰 상태임에도 최저가가 감정가 100%로 제시돼 있으므로 회차와 최저매각가를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도 실거래와 수익성 검토 없이는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리표보다 ‘미상 점유·위반건축물·현황’이 핵심
등기 자체는 말소기준이 명확합니다. 2013.12.30. 김해농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 그 사실만으로 권리가 완전히 깨끗하다고 결론내리기 어렵습니다. 주거 이용자로 기록된 ‘현재’의 전입일과 보증금이 미상이고, 601호는 위반건축물로 등재돼 있으며, 701호의 현황도 자료 사이에 차이가 있습니다.
가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없어 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 더구나 데이터상 2회 유찰인데 현재 최저가가 감정가의 100%입니다. 따라서 이 물건의 순서는 가격 계산보다 먼저 미상 점유자 확인 → 위반건축물 내용 확인 → 601·701호 실제 이용상태 확인입니다. 이 세 가지가 해소돼야 1,310,000,000원이라는 현재 가격을 제대로 평가할 수 있습니다.
