창원지방법원 2025타경11215. 진해구 남문동 시티프라디움2차 209동 19층 1901호, 전용 84.9908㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2022년 4월 6일 현대건설주식회사 명의로 건물 전부에 전세금 250,000,000원의 전세권이 설정됐고, 매각물건명세서에는 이 을구1번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
말소기준은 2024년 11월 14일 주식회사지에이개발의 가압류 1,860,568,253원입니다. 이보다 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 약 2년 7개월 앞선 현대건설주식회사 전세권은 남습니다. 전세권 존속기간도 2022.04.06.~2026.04.05.로 기재돼 있어 매각기일 2026.09.01에는 해당 기간이 이미 지난 상태입니다. 입찰 전 실제 전세금 반환 및 말소 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 209동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9908㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 19층 |
| 소유자 | 김현주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 2,048,779,187원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 2.5억 전세권이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 — 실제 조사 1명, 보증금은 확인되지 않았다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철우 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김철우의 전입일은 2024.07.23으로 말소기준 2024.11.14보다 빠릅니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 역시 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다
시티프라디움2차 동일 면적 84.99㎡의 최근 거래 12건은 2026년 1월부터 7월 사이 215,000,000원~250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 231,833,333원, 최신 거래는 2026년 7월 223,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 20 | 233,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 23 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 23 | 239,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 231,833,333원 |
현재 최저가 274,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 118.2%입니다. 최신 거래 223,000,000원과 비교하면 약 122.9% 수준입니다. 즉 선순위 전세권을 고려하기 전부터 이미 최근 거래 수준보다 높습니다.
더 중요한 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 현대건설 전세권 250,000,000원을 더한 확정분은 524,000,000원으로, 최근 12개월 평균 231,833,333원의 약 226.0%, 최신 거래 223,000,000원의 약 235.0%입니다. 여기에 김철우의 보증금 인수 여부가 확인되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 가능성이 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 유찰돼도 선순위 2.5억은 남는다
| 회차 | 낙찰 기준가 | 인수 전세권 | 실질취득 확정분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 274,000,000원 | 250,000,000원 | 524,000,000원+α |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 219,200,000원 | 250,000,000원 | 469,200,000원+α |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 175,360,000원 | 250,000,000원 | 425,360,000원+α |
유찰되면 법원 최저가는 내려가지만 선순위 전세권 250,000,000원 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 2회 유찰돼 최저가가 175,360,000원까지 내려가더라도 알려진 부담을 합친 실질취득 확정분은 425,360,000원+α입니다. 단순히 “감정가의 64%”만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 2. 을구1번 전세권 · 현대건설주식회사 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 갑구4번 가압류 · 주식회사지에이개발 | 1,860,568,253원 | 19,364,000원 |
| 4. 갑구5번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액 2,110,568,253원 중 269,364,000원이 배당되고 1,841,204,253원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 남문동 웅천초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 위치한 아파트단지 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 25층 건물 중 19층 1901호입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 제반상황은 직접 조사되지 않았습니다.
- 단지. 시티프라디움2차는 876세대, 사용승인일은 2017.12.04이며 동일 면적 84.99㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 대지는 평탄한 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 서측·남측으로 중로와 접합니다.
- 공시지가. 733,900원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구1번 전세권 원본 확인. 현대건설주식회사 전세권 250,000,000원의 현재 존속·반환·말소 여부와 매각물건명세서 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 김철우 임차관계 확인. 전입일 2024.07.23은 말소기준보다 빠릅니다. 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 중복 여부 확인. 김철우의 점유가 현대건설 전세권과 어떤 관계인지 확인해 동일 보증금을 이중 계산하거나 반대로 별도 위험을 누락하지 않아야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 실거래 평균 231,833,333원과 비교할 때 최저가가 이미 118.2%이며, 확정분 실질취득은 524,000,000원입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원이지만 선순위 전세권 250,000,000원은 별도로 남는 구조입니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 제반상황을 직접 조사하지 못했으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.74억짜리 아파트 경매”가 아니다
표면상 숫자는 감정가와 최저가가 모두 274,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 사건을 그렇게 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 현대건설주식회사 전세권 250,000,000원이 매수인에게 인수되므로 알려진 실질취득은 524,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 231,833,333원의 약 226.0%입니다.
더구나 실제 임차인 조사 1명인 김철우는 2024.07.23 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 위험까지 남습니다. 선순위 전세권 2.5억만으로도 가격 구조가 시세와 크게 어긋나고, 별도 임차 위험까지 확인되지 않은 만큼 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.
