창원지방법원 2025타경12020. 김해시 동상동 늘해랑아파트 6층 601호로, 감정평가상 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정봉규이며 2020.08.20 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 금정농업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024.09.04 경남신용보증재단의 가압류 7,053,125원은 2026.02.25 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부상 2021.03.19 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 등기 시점은 근저당보다 늦지만, 임대차계약일 2019.01.21, 확정일자 2019.01.28, 주민등록일 2019.02.11, 점유개시일 2019.02.13으로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택[도시형생활주택(원룸형)] · 49.89㎡ · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 정봉규 · 2020.08.20 소유권이전 · 거래가 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 24,958,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2016.12.20 |
| 세대수 | 26세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
금정농업협동조합 근저당권 108,000,000원이 말소기준입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2021.03.19 접수됐지만, 등기 내용상 임대차계약과 확정일자·주민등록·점유가 모두 2019년으로 말소기준인 2020.08.20보다 앞섭니다. 보증금은 60,000,000원이며 배당요구가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 2명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유 / 신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 본건 전부 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 최정인 | 기타란 참조 · 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 6층 601호 전부 · 임차권등기 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 이상기 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 이상기와 한국토지주택공사의 보증금을 각각 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인은 이상기·최정인 2명이고, 한국토지주택공사 60,000,000원은 이상기 보증금과 관련된 승계 신고입니다.
③ 시세 비교 — 89.6%지만 표본은 2022년 한 건
늘해랑아파트 동일 면적 49.89㎡로 확인되는 실거래는 1건이며, 2022.09 5층이 173,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저가 155,000,000원은 이 금액의 89.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5 | 173,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 금정농업협동조합 근저당권 | 108,000,000원 | 92,030,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 24,958,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증기관 승계분 보증금 60,000,000원이 전액 우선배당되고, 금정농업협동조합에는 92,030,000원이 배당됩니다. 채권자 측 미배당은 40,928,210원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 155,000,000원 | 92,030,000원 | 40,928,210원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 61,464,000원 | 71,494,210원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 37,014,400원 | 95,943,810원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광초등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2016.12.20입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측 약 4m, 북측 약 2m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 558,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 늘해랑아파트는 26세대이며 확인되는 동일면적 실거래는 2022.09 한 건이라 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상기 권리 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 없다고 단정하지 말고 매각물건명세서·현황조사 원문과 주민등록 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 이상기 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 60,000,000원으로 더하지 않습니다.
- 확약 당사자 구분. 2026.07.30 서울보증보험의 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 확약은 그 당사자의 권리 범위에만 적용해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 155,000,000원 가정에서는 보증금 60,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원이지만 실제 배당순위와 조세채권 등은 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 173,000,000원 실거래가 2022.09 한 건뿐이므로 89.6%라는 비율만 보고 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 소규모 단지. 26세대라는 규모와 제한적인 거래 표본을 감안해 환금성·실수요 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “미상 임차인”을 함께 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 현재 회차 구조는 비교적 명료합니다. 155,000,000원 매각가에서 보증기관 승계분 보증금 60,000,000원이 전액 우선배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 확인된 실거래 173,000,000원보다 낮습니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인은 이상기·최정인 2명이고, 그중 이상기는 전입일과 보증금이 미상입니다. 서울보증보험이 2026.07.30 제출한 확약도 다른 점유자의 미상 권리까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다. 또한 가격 비교의 유일한 실거래가 2022.09 한 건이라 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 결론은 “현재 배당가정상 인수 0원, 그러나 임차인 원본 확인 전까지 권리 완전 안전형으로 단정하지 말 것”입니다.