창원지방법원 2025타경12048. 김해시 안동 한일아파트 110동 1층 102호, 전용면적 59.76㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 장병열이며 2022.12.02 매매로 115,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 핵심 권리는 2024.08.06 등기된 박용현의 주택임차권이고, 2025.09.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 과거 국민은행·농협은행 근저당권들은 모두 이미 말소돼 현 경매에서 별도 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
이 사건은 겉으로 보면 보증금 115,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 88,000,000원을 압도해 위험해 보입니다. 실제 배당 계산만 놓고 보면 박용현에게 86,016,000원이 배당되고 28,984,000원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족액은 매수인이 인수할 수 있어 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 이 사건에는 2026.07.22 확약서라는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 110동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 방3·거실·현관·욕실 등 · 19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 장병열 (2022.12.02. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
현재 권리분석의 핵심은 박용현 임차권 1건입니다. 임대차계약일은 2021.12.10, 전입 및 점유개시는 2022.01.10, 확정일자는 2022.05.08이고, 임차보증금은 115,000,000원입니다. 전입이 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 데이터상 대항력 및 우선변제권이 모두 인정됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용현 | 건물의 전부 | 2022.01.10 | 2022.05.08 | 115,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
* 확약 효력은 해당 확약의 대상 권리에 한정해 반영합니다. 본 사건에서 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
한일아파트는 896세대, 1998.07.29 준공 단지입니다. 대상 면적 59.76㎡와 일치하는 최근 거래 12건의 평균은 103,750,000원이고, 현재 최저가 88,000,000원은 이 평균의 84.8%입니다. 다만 가장 최근 2026.06 거래 중에는 79,000,000원 거래가 있어, 최신 거래 기준으로는 최저가가 더 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 12 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 19 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 19 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 103,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 박용현 보증금 | 115,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 28,984,000원입니다. 다만 2026.07.22 확약에 따라 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해한일여자고등학교 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행 상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 건축물현황도상 방3·거실·현관·욕실 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 19층 건물 내 1층 102호이며 승강기·도시가스·난방·급배수·소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측·북동측 왕복4차선, 남동측 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 896세대 단지이고 최근 동일면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 79,000,000원부터 127,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 평균 하나로 잡지 않기. 최근 12개월 평균은 103,750,000원이지만 최신 거래는 79,000,000원입니다.
- 1층 거래 비교. 대상은 1층이고 2026.01 동일면적 1층 거래는 93,000,000원입니다. 층·수리상태·향 차이를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 유사 물건을 종합해 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험한 인수형이 확약으로 바뀐 사건”
이 사건의 본래 권리구조만 보면 단순한 저가 경매가 아닙니다. 박용현의 보증금 115,000,000원이 최저가 88,000,000원보다 커서, 배당 계산상 28,984,000원이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격은 한쪽으로 단정하기 어렵습니다. 88,000,000원은 최근 12개월 평균 103,750,000원의 84.8%여서 평균 대비로는 낮지만, 최신 거래 79,000,000원보다는 높습니다. 게다가 대상은 1층입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 정리되지만, 가격은 최신 거래와 1층 개별성을 함께 봐야 한다”입니다.
