창원지방법원 2025타경12127. 김해시 삼정동 소재 연립/다세대 + 토지 경매로, 감정평가상 건물 1층과 2층 모두 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 구조이고 사용승인일은 1989.10.07입니다. 권리관계의 중심은 2018.01.12 설정된 부산시수산업협동조합의 채권최고액 247,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그보다 앞선 1991년 김해축산업협동조합 근저당, 2000년 대우종합기계주식회사 근저당, 2000년 전응하 가압류와 2002년 국 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 2025년 상속등기를 거쳐 현재 정창근·정진섭·정은숙 3명이 공유하고 있고, 2025.09.26 부산시수산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 2018년 근저당은 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 130 · 등기 표시 삼정동 130, 132 · 경상남도 김해시 분성로494번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 다가구주택 · 2층 다가구주택 |
| 건물 | 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1989.10.07 |
| 현재 소유자 | 정창근 7분의 3 · 정진섭 7분의 2 · 정은숙 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 621,328,000원 / 621,328,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시수산업협동조합 / 156,771,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.01.12 을구 5번 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 247,000,000원이고 채무자는 백인숙입니다. 공동담보로 삼정동 130, 130-3, 132 토지가 기재돼 있습니다. 2025.09.26 임의경매개시결정은 이 근저당에 기한 경매이고, 예상배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 현황·매각범위 — 이 사건의 진짜 체크포인트
현재 회차는 감정가의 100%인 621,328,000원에서 시작하는 신건입니다. 그런데 입찰 판단의 핵심은 할인율보다 먼저 무엇이 매각에 포함되고, 현장에서 실제로 무엇이 존재하며, 각 토지의 경계가 어디인지를 확정하는 데 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 매각에 포함 |
| 컨테이너 | 목록2 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외 |
| 타인소유 건물 | 목록2 토지의 건물등기사항전부증명서 기준 타인소유 건물 3동이 추가 등재돼 있으나 현황 소재불명 |
| 목록3 현황 | 공부상 대 · 현황 주거나지 · 화단으로 이용 중 |
| 경계 | 인접토지와 경계 불분명 · 측량 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 621,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,613,280원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 365,714,720원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 247,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 365,714,720원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해삼성초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호 등이며 급배수·위생·난방설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류 또는 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지 항목 중 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 평지·부정형·소로한면으로 기재돼 있으며 공시지가는 729,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 이동이 용이한 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 대상을 직접 대조하세요.
- 타인소유 건물. 목록2 토지에 타인소유 건물 3동이 등재돼 있으나 현황 소재불명입니다. 건물대장·등기와 현장을 교차 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접토지와 경계가 불분명해 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 사용 가능한 실제 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·보증금·확정일자 여부를 별도로 확인하세요.
- 공유관계. 현재 소유자는 정창근 7분의 3, 정진섭 7분의 2, 정은숙 7분의 2 지분의 3인 공유입니다.
- 권리 원본 대조. 2018년 근저당은 2026.02.10 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기돼 있으므로 최신 등기사항과 경매기록을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 부산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 미배당 0원·매수인 인수 0원입니다. 하지만 현장 단계로 넘어가면 이야기가 달라집니다. 제시외 건물 포함, 컨테이너 제외, 타인소유 건물 3동 현황 소재불명, 목록3 화단 이용, 경계 불분명·측량 필요, 임대관계 미상이 한꺼번에 존재합니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “권리가 소멸하느냐”보다 실제로 무엇을 취득하고 어디까지 사용할 수 있는지를 입찰 전에 확정할 수 있느냐입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 현황조사 부담까지 0인 물건은 아닙니다. 등기는 정리형, 현황은 확인형. 이 구분을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
