창원지방법원 2025타경12165. 소답동 펌스빌 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 핵심은 2025.07.16 창원시 압류가 말소기준권리로 선언돼 있지만, 임차인 차재원의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2022.08.12이라는 점입니다. 임차권등기는 2025.01.08 이루어졌고, 보증금은 60,000,000원입니다.
매각물건명세서에도 이 임차권등기가 매각으로 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 얼마까지 떨어지는가’보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담을 보는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 5층 건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김태근 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유권은 김태근에게 있고, 과거 경남은행 근저당과 마산수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2025.07.16 창원시 압류입니다. 그런데 차재원은 2022.08.12 전입·점유를 시작했고 2022.08.01 확정일자를 갖춘 것으로 등기되어 있어, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 차재원 | 제2층 제201호 전부 | 60,000,000원 | 2022.08.12 / 2022.08.01 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
차재원은 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 우선변제를 받는다고 해서 보증금 전액이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 신건 매각가 52,000,000원에서는 집행비용 1,336,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 50,664,000원이 배당되고, 남은 9,336,000원은 매수인에게 넘어갑니다.
② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다
이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거가 없습니다. 대신 주어진 유찰 시나리오를 보면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 커지는 구조가 명확합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 9,336,000원 | 61,336,000원 |
| 1회 유찰 시 | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 19,548,800원 | 61,148,800원 |
| 2회 유찰 시 | 33,280,000원 | 32,280,960원 | 27,719,040원 | 60,999,040원 |
숫자만 보면 최저가는 52,000,000원 → 41,600,000원 → 33,280,000원으로 떨어지지만, 같은 순서로 인수액은 9,336,000원 → 19,548,800원 → 27,719,040원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득 부담은 61,336,000원 → 61,148,800원 → 60,999,040원으로, 계속 보증금 60,000,000원 안팎에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 임차인 차재원 보증금 | 60,000,000원 | 50,664,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 차재원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 52,000,000원 가정에서 집행비용 1,336,000원과 임차인 배당 50,664,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 9,336,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소답초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 소로와 각각 접하며 진입도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이고 온천원보호지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필 일단의 가로장방형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 + 인수액으로 판단. 신건 기준 52,000,000원만 보지 말고 인수 9,336,000원을 더한 실질취득 61,336,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 61,148,800원, 2회 유찰 시 60,999,040원으로 최저가 하락폭만큼 총 부담이 감소하지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기명령, 전입일 2022.08.12, 확정일자 2022.08.01, 보증금 60,000,000원과 배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 차재원과 강제경매 신청채권자 차재원이 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차의 실질과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용은 업무시설(오피스텔)이므로 현황과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸져도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 승부처는 감정가 52,000,000원이 아닙니다. 차재원의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력을 갖추고 있어, 배당으로 채우지 못한 금액을 낙찰자가 인수합니다. 신건에서는 실질취득 부담이 61,336,000원이고, 2회 유찰돼 최저가가 33,280,000원까지 내려가도 실질취득은 60,999,040원입니다. 즉 최저가 하락이 곧 실질 매입가격 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
실거래 시세가 제시되어 있지 않아 이 실질취득액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘유찰되면 싸진다’는 접근보다, 보증금 60,000,000원 안팎의 실질취득 부담을 감당할 가치가 있는 물건인지를 먼저 확인해야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 점까지 원본 서류에서 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
