창원지방법원 2025타경12190. 김해시 율하3로 27에 위치한 집합건물 3층 301호로, 감정평가상 현재 학원(근린생활시설)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사경보이며 2018.09.28. 거래가액 500,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산시약사신용협동조합이 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 권리 중 현재 매각으로 소멸하는 것으로 분류된 것은 2021년 국 명의 저당권과 2025년 강제경매개시결정입니다. 2025년 무생 세무법인 가압류는 2026.01.21. 이미 말소됐습니다. 임차인 이태웅은 2020.11.26. 전입해 말소기준일인 2018.09.28.보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하동 1339-2 3층 301호 · 도로명 경상남도 김해시 율하3로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 학원(근린생활시설) 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2014.06.09. |
| 소유자 | 주식회사경보 (2018.09.28. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상연 / 302,810,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2014년 대구은행 근저당권 3건은 2018.09.14. 말소됐고, 그 뒤 2018.09.28. 설정된 부산시약사신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2020년 국 명의 근저당권은 2020.07.29. 말소됐으며, 2021년 국 명의 다른 근저당권 역시 2021.11.03. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준 이후 저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태웅 | 301호 전체 | 2020.11.26. | 2,000 | 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
이태웅의 전입신고일은 2020.11.26.으로 말소기준권리 2018.09.28.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리분석 기준상 대항력은 없고 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다.
③ 가격·취득 구조 — 525,000,000원이 실질취득가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 525,000,000원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 525,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 420,000,000원, 2회 유찰 시 336,000,000원으로 계산되며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 525,000,000원 | 13,460,958원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 420,000,000원 | 117,410,958원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 336,000,000원 | 200,314,958원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 2. 근저당 · 부산시약사신용협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 저당권 · 국 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이상연 | 302,810,958원 | 289,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 530,810,958원 중 517,350,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 13,460,958원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 9번 저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나 배당 시뮬레이션에는 0원으로 반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 4층 철근콘크리트 건물의 3층 301호이며 현재 학원(근린생활시설)으로 이용 중입니다.
- 입지. 김해시 율하동 수남초등학교 서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 폭 약 25m 내외 포장도로와 북서측 폭 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지권 목적 토지 면적은 682.0㎡, 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2014.06.09.이며 외벽은 치장석재 붙임, 내부는 인테리어·벽지 마감, 급배수·위생·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이태웅이 301호 전체를 점유하는 것으로 조사됐으므로 입찰 전 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2020.11.26.과 말소기준권리 2018.09.28.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 을구 9번 저당권 확인. 국 명의 저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이지만, 실제 배당관계는 배당요구·채권액 자료를 확인하는 편이 안전합니다.
- 상가 시세·임대료 확인. 감정가 525,000,000원이 적정한지는 율하동 유사 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 학원 용도 적합성. 현재 학원으로 이용 중이므로 향후 직접 사용 또는 임대 시 건축물 용도, 업종 적합성, 내부 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목은 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.28. 부산시약사신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 2020.11.26. 전입한 임차인은 그보다 후순위라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 보는 실질취득가는 최저가와 같은 525,000,000원입니다.
다만 이 물건은 현재 학원으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래 평균만으로 가격을 판단할 수 있는 구조가 아니며, 이 분석에서 신건 525,000,000원이 시장보다 싸다고 확인할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 보류. 입찰의 핵심은 권리보다 현장 점유와 상가 매매·임대 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
