창원지방법원 2025타경12192. 김해시 내동 161-15 소재 토지 243.3㎡와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 다가구주택 1가구, 2층 4가구, 3층 4가구로 총 9가구 구조입니다. 현재 소유자는 백규주이며, 2021.05.07. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 남부중앙새마을금고 근저당을 설정했습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 바로 그 2021.05.07. 남부중앙새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 최초 360,000,000원으로 등기됐고 2023.06.08. 변경등기에는 330,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 신영호 가압류, 이번 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단·대구신용보증재단 가압류와 한국토지주택공사 명의 주택임차권들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12192 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 161-15 · 경상남도 김해시 금관대로1297번길 4-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 토지 | 243.3㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2016.01.26. |
| 이용상태 | 1층 1가구 · 2층 4가구 · 3층 4가구 |
| 소유자 | 백규주 |
| 감정가 / 최저가 | 728,138,400원 / 728,138,400원 (신건) |
| 청구금액 | 259,553,043원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 부원새마을금고 근저당 2건과 종전 경매 관련 권리들은 2021.05.07. 임의경매 매각 과정에서 말소됐고, 백규주가 같은 날 소유권을 취득했습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 남부중앙새마을금고 근저당입니다. 따라서 2024년 이후 신영호·소상공인시장진흥공단·대구신용보증재단의 가압류와 2025~2026년 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 7명, LH 3건은 중복 승계
현황조사·매각물건명세서상 실제 임차인·점유자로 분류되는 인원은 이혜선·김지현·박명진·염서인·박승우·배소라·정수환 등 7명입니다. 한국토지주택공사 관련 3건은 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜선 | 2층일부(204호부분) | 2021.07.14. | 6,000 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김지현 | 기타란 참조 | 2021.07.23. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박명진 | 기타란 참조 | 2021.05.20. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 염서인 | 기타란 참조 | 2023.07.03. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박승우 | 기타란 참조 | 2021.06.29. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 배소라 | 기타란 참조 | 2021.06.18. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정수환 | 2층일부(203호부분) | 2023.06.02. | 2,000 | 없음 | 배당요구 2025.11.21. | 없음 |
| 한국토지주택공사 경남지역본부장(실점유자:김은정) | 3층일부(303호부분) | 2021.12.08. | 7,000 | 없음 | 해당 신고 기준 | 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 경남지역본부장(실점유자:박재만) | 2층일부(202호부분) | 2022.01.27. | 3,000 | 없음 | 해당 신고 기준 | 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 · 임차권등기 | 2023.07.03. | 60,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.07.16. | 대위·승계 |
한국토지주택공사 관련 3건은 보증기관 대위·승계로 분류된 중복 신고이므로 실제 임차인 수 및 보증금 총액 계산에 별도 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,138,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,681,384원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 남부중앙새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신영호 | 389,000,000원 | 358,457,016원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 16,572,330원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 대구신용보증재단 | 18,703,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 784,276,037원 중 718,457,016원이 배당되고, 미배당액은 65,819,021원입니다. 집행비용과 근저당·신영호 가압류로 매각대금이 소진되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 728,138,400원 | 718,457,016원 | 65,819,021원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 582,510,720원 | 574,285,613원 | 209,990,424원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 466,008,576원 | 458,948,490원 | 325,327,547원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 내동 소재 내동초등학교 남동측 인근. 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이며 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 및 일반적인 도로·교통 사정도 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층, 사용승인일 2016.01.26. 외벽 석재붙임·드라이비트, 샤시이중창호 구조입니다.
- 설비. 급수·배수·위생설비, 도시가스보일러 바닥난방, 도시가스, CCTV 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 243.3㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(내동지구), 소로3류 접합. 공시지가 752,800원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 1층 1가구·2층 4가구·3층 4가구 구조이므로 각 호실의 현재 실점유자와 인도 가능 시점을 개별 확인해야 합니다.
- 임차보증금 미상자 확인. 김지현·박명진·염서인·박승우·배소라의 보증금 기재가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- LH 중복신고 구분. 한국토지주택공사 관련 3건은 보증기관 대위·승계로 분류되어 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2021.05.07. 근저당 설정 당시 채권최고액 360,000,000원, 2023.06.08. 변경등기에는 330,000,000원이 기재돼 있으므로 등기 원문과 배당요구채권액을 최종 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각 조건이므로 토지·건물 전체를 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 최저가 728,138,400원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현장 임대수익·인근 거래·수익환원 검토가 별도로 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 실무 난도는 점유에서 생긴다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2021.05.07. 남부중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 설정된 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 물건 자체가 9가구 다가구주택이고 실제 임차인·점유자로 분류되는 사람이 7명입니다. 일부는 보증금도 확인되지 않습니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 권리가 사라지는 것과 사람이 바로 비워주는 것은 다른 문제입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 인수금이 아니라 점유관계 정리와 명도 비용·기간입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 728,138,400원의 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증, 명도는 반드시 현장 확인. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.
