창원지방법원 2025타경12201. 진해구 남문동 시티프라디움1차아파트 111동 23층 2302호입니다. 공부상 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 23층입니다. 권리의 기준점은 2017.09.20. 교보생명보험주식회사 근저당권 163,200,000원입니다. 이후 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건에서도 살 만하다”로 연결하면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 187,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 187,000,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 평균은 162,791,666원, 최신 거래는 173,500,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 저렴한 구간이 아니라 최근 시세 이상인 구간으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1 시티프라디움1차아파트 111동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 대상면적 59.9982㎡ · 25층 중 23층 |
| 소유자 | 이선미 (2019.07.30. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 115,446,494원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장실사 당시 이해관계인이 부재해 내부를 조사하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수권리는 확인되지 않더라도 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 확인되는 말소기준은 교보생명보험주식회사의 2017.09.20. 근저당권이고, 그 뒤의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.87억은 최근 거래보다 높다
시티프라디움1차아파트는 총 1,103세대, 사용승인일은 2017.04.10.입니다. 대상 면적 59.9982㎡와 매칭되는 최근 거래 12건을 보면 2026년 6월부터 8월 사이 148,500,000원~176,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 15 | 173,500,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 17 | 168,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 22 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 20 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 15 | 159,500,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 1 | 148,500,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 16 | 176,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 162,791,666원 |
현재 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균 162,791,666원의 114.9%입니다. 평균보다 약 24,208,334원 높습니다. 최신 거래인 2026.08월 173,500,000원보다도 13,500,000원 높고, 최근 12건 중 최고가 176,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 지표가 있더라도 이 사건의 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,418,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,382,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 163,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 20,382,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세 해당 금액과 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 유찰 뒤에 달라진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 163,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 16,494,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 45,995,520원 | 0원 |
신건에서는 실질취득액 187,000,000원이 최근 12개월 평균을 크게 웃돌지만, 1회 유찰 시 매각가는 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 임차인 보증금 승계형이 아니므로 유찰에 따라 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 남문동의 대단위 아파트단지 지역으로, 감정평가서상 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 중 23층으로, 난방·위생·급배수·승강기 등 제반 시설이 설비돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 북측·동측·남측 등으로 중로한면 등에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 756,700원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 총 1,103세대 아파트이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 최저가가 최근 거래 범위 상단을 넘어 가격 경쟁력은 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 역산. 현재 실질취득 187,000,000원은 최근12개월 평균 162,791,666원의 114.9%입니다. 신건 가격을 ‘할인’으로 보지 마세요.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.08월 173,500,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 13,500,000원 높습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 내부조사를 못 했으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건의 체납 성격 및 당해세 해당 여부를 배당요구종기 관련 서류에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.20. 교보생명보험주식회사 근저당권이 기준이며 이후 압류·경매개시결정이 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원으로 내려가므로 현재 회차와 유찰 후 가격의 시세 관계를 분리해 판단하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보류
이 사건의 구조는 복잡한 인수형이 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 회차에서 실제 부담할 187,000,000원은 최근 12개월 평균 162,791,666원의 114.9%이며, 최신 거래 173,500,000원과 최근 최고 거래 176,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 단순하지만 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 점유관계와 세금 압류의 실제 배당 영향을 확인한 뒤 유찰 여부에 따라 가격을 다시 평가하는 접근이 적절합니다.