창원지방법원 2025타경12208. 대방그린빌아파트 2동 19층 1906호입니다. 등기상 현재 소유자는 차경진이고, 감정가와 최저매각가는 모두 145,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.07.06. 설정된 이재성의 35,000,000원 근저당이 아니라, 그보다 앞선 2022.12.29. 전입·확정일자를 갖춘 차은영의 152,000,000원 임차보증금입니다.
차은영은 임대차계약일 2022.08.06., 점유개시일 2022.08.06., 주민등록일과 확정일자가 모두 2022.12.29.이며, 2026.02.23. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 ‘후순위 임차권 말소형’이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층1906호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 차경진 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.07.06. 이재성의 근저당권 35,000,000원입니다. 이후 한화생명보험주식회사 가압류 18,737,315원, 신용보증기금 가압류 13,895,285원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 차은영은 2022.12.29. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 같은 날 확정일자까지 갖췄습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차은영 | 제2동 제19층 제1906호 전부 | 152,000,000원 | 2022.12.29 / 2022.12.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상
대방그린빌 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균은 121,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 133,000,000원이고, 최근 거래 범위는 97,000,000원부터 140,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 145,000,000원으로 최근 12개월 평균의 119.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
중요한 점은 시세 비교 기준도 145,000,000원 최저가가 아니라 154,830,000원 실질취득이라는 것입니다. 최저가만으로도 최근 12개월 평균보다 높고, 실질취득은 그보다 더 큽니다. 최신 2026.08. 거래 133,000,000원과 최근 최고거래 140,000,000원보다도 현재 실질취득액이 높습니다. 이 구조에서는 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 차은영 보증금 | 152,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 근저당 · 이재성 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 18,737,315원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,895,285원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 차은영 | 152,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 9,830,000원이 매수인 인수액입니다. 배당표는 집행비용을 반영한 가정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 대방동의 대방그린빌아파트로, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장 시설도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 19층이며, 급·배수·위생·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교 등 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대, 1996.06.08. 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 154,830,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.08.06., 점유개시일 2022.08.06., 전입·확정일 2022.12.29., 임차권등기 2026.02.23. 내용을 원본과 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 차은영은 경매개시결정 채권자로도 나타납니다. 실제 보증금 지급관계와 경매신청채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 곤란했다는 감정평가 내용이 있으므로 내부 이용상황·관리상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 동일 면적 실거래는 97,000,000원~140,000,000원이고 최근 12건 평균은 121,583,333원입니다. 층·상태 차이를 감안해 비교하세요.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 더 중요하다”
이 사건은 권리분석에서 가장 자주 생기는 착시를 보여줍니다. 감정가 145,000,000원, 보증금 152,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 예상배당 후 9,830,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 신건 실질취득은 154,830,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 121,583,333원이고 최신 거래는 133,000,000원입니다. 게다가 최저가 자체가 최근 평균의 119.3%입니다.
1회·2회 유찰이 발생해도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커집니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득이 시세와 맞는가입니다. 현재 조건에서는 권리 리스크와 가격 부담을 함께 반영해야 하는 사건입니다.
