창원지방법원 2025타경12210. 김해시 무계동 석봉마을대동아파트 1009동 2층 204호입니다. 현재 소유권은 이귀영·이규승·이은영이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 2023.11.29 부산신용보증재단의 가압류 20,300,000원이 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 권리 흐름을 단순히 “후순위는 모두 소멸”로 끝내기에는 확인할 지점이 하나 있습니다. 2015.07.29 설정된 주식회사케이비손해보험 근저당권 134,400,000원은 2025.08.06 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.10.28 임의경매를 신청했습니다. 이 담보권은 말소기준으로 표시된 2023.11.29 가압류보다 원인이 앞서므로, 실제 말소기준과 배당순위는 등기 원본·매각물건명세서에서 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12210 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1009동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 금관대로599번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.9㎡대 · 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이귀영 3분의 1 · 이규승 3분의 1 · 이은영 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 108,743,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 재대조 필요
임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유상태 확인은 분리해 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
석봉마을대동아파트는 998세대, 2000.07.31 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 114,916,666원이고, 신건 최저가는 125,000,000원으로 최근 평균의 108.8%입니다. 가격 메리트를 최근 평균 기준으로 가점하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 12 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 114,916,666원 |
최근 거래 범위는 98,000,000원~133,000,000원이고 평균은 114,916,666원입니다. 신건 125,000,000원은 평균보다 10,083,334원 높습니다. 반면 최신 거래는 2026.07 133,000,000원이므로 최신 거래보다 낮은 가격이기도 합니다. 즉 “모든 최근 거래보다 비싸다”는 물건은 아니지만, 최근 12건 평균 기준으로는 가격 우위가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,300,000원 | 20,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,150,000원 |
현재 예상배당 계산에서는 집행비용 2,550,000원과 부산신용보증재단 20,300,000원이 반영되고 소유자 잔여 102,150,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 해당액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 유찰 후 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 125,000,000원 | 20,300,000원 | 102,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,000,000원 | 20,300,000원 | 77,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 80,000,000원 | 20,300,000원 | 57,860,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 내 2층 204호입니다.
- 입지. 장유초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입 가능하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(장유지구)이며 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 석봉마을대동아파트는 998세대, 2000.07.31 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 125,000,000원은 최근 12개월 평균 114,916,666원의 108.8%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 사실을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 거래는 2026.07의 133,000,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래 사이의 가격 분포를 함께 보고 판단해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.11.29 가압류가 말소기준으로 표시되어 있으나 2015.07.29 근저당권이 2025.08.06 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으므로 실제 기준권리와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.11.07 국민건강보험공단 압류 2건과 2026.02.27 국 압류가 있습니다. 당해세 해당액이 있으면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가 당시 임대관계 미상·내부 미확인 상태였습니다. 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다. 신건에서 가격을 서두르기보다 회차별 가격을 비교할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
매수인 인수액은 0원으로 계산되고 임차인 신고내역도 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리의 단순함보다 가격과 배당순위 검증입니다. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 114,916,666원의 108.8%로 평균보다 높고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.4회입니다.
여기에 2015.07.29 설정 근저당권의 2025.08.06 한국자산관리공사 이전, 2023.11.29 부산신용보증재단 가압류의 말소기준 표시, 한국자산관리공사 청구액 108,743,877원이 회차별 예상배당에서 0원으로 잡히는 점까지 함께 보면, 원본 대조 전에는 권리를 “완전히 깨끗하다”고 단정하기 어렵습니다. 결론은 인수 위험은 낮게 계산되지만, 신건 가격은 평균 이상이고 배당순위 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.
