창원지방법원 2025타경12226. 창원시 진해구 자은동 협성디에스.이아이존빌 109동 10층1001호 아파트입니다. 현 소유자는 민경수이고, 2018.02.02. 거래가 205,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 157,300,000원이 말소기준이며, 이 근저당은 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 그 뒤의 주식회사페퍼저축은행 근저당권 73,200,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리구조만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현장조사에서는 거주자가 응답하지 않아 정확한 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 확인된 임차인 등재가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다. 입찰 전 점유자와 내부 이용상태를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 자은동 663 협성디에스.이아이존빌 109동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 풍호로35번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 14층 건물 내 10층 1001호 |
| 실거래 비교 면적 | 59.969㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 민경수 (2018.02.02. 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 66,960,786원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2018.02.02. 을구 4번 근저당권입니다. 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 157,300,000원이 설정됐고, 2025.04.09. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 후순위인 주식회사페퍼저축은행의 73,200,000원 근저당권과 2025.10.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2024.02.27. 국민건강보험공단 압류는 2026.04.23. 해제로 말소됐고, 최구진의 50,000,000원 가압류와 경남신용보증재단의 14,540,000원 가압류도 2026.04.27.과 2026.04.29. 각각 말소됐습니다. 과거 부산은행 57,500,000원, 한국스탠다드차타드은행 60,000,000원, 한국캐피탈주식회사 42,000,000원 근저당도 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 흐름은 하락
협성DS.이아이존빌은 433세대, 준공일 2014-06-26 단지입니다. 비교 면적은 59.969㎡이고, 최근 거래 표본은 12건입니다. 전체 12건 평균은 245,583,333원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 243,555,555원, 최신 거래는 2026.07. 232,000,000원이며 최근 구간이 과거 구간보다 -3.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 13 | 247,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 244,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.969㎡ | 9건 | 243,555,555원 |
| 전체 평균 | 59.969㎡ | 12건 | 245,583,333원 |
현재 최저가 247,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 100.6%, 최근 12개월 평균 대비 101.4%입니다. 특히 최신 2026.07. 거래 232,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 거래 추세가 -3.2%인 점도 가격 상단을 보수적으로 보게 만드는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 157,300,000원 | 157,300,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,242,000원 |
매각가 247,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 총 230,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 12,242,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 247,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 197,600,000원 | 36,466,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 75,433,120원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가가 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원으로 내려가지만, 후순위 채권의 미배당이 커질 뿐 매수인에게 넘어오는 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 주식회사페퍼저축은행에 73,200,000원이 배당되는 시나리오이며, 1회 유찰 시에는 36,733,600원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 풍호동우성아파트단지 북측에 인접하고, 주변은 아파트단지와 로변 근린생활시설·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지 내 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 14층 건물의 10층 1001호이며, 승강기·소화전·난방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 단지는 대체로 등고평탄한 정방형 유사 토지이며 남측 대로3류와 동측 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,123,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 433세대, 2014-06-26 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건의 가격 범위는 232,000,000원~260,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 247,000,000원이 최근 12개월 평균 243,555,555원의 101.4%입니다. 현재 가격을 시세보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 거래가 과거 구간보다 -3.2% 낮습니다. 전체 평균 245,583,333원만 기준으로 응찰 상한을 잡는 것은 보수적이지 않습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.07. 거래가는 232,000,000원입니다. 신건 최저가와 함께 반드시 비교하세요.
- 점유관계 재확인. 현장조사시 거주자 미응답, 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문 및 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 정확한 내부확인이 되지 않아 인근 유사세대와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다. 내부 이용·관리상태를 입찰 전에 재확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당의 한국주택금융공사 이전 관계와 주식회사페퍼저축은행의 후순위 근저당·경매개시결정을 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018.02.02. 농협은행주식회사 근저당권 157,300,000원이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현재 신건 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 243,555,555원보다 높아 101.4% 수준이고, 최신 거래는 232,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -3.2%로 하락하고 있어 신건 단계의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 또한 임대관계와 내부 상태가 미상이라는 현장 확인 과제도 남습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 보고 점유·내부 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
