창원지방법원 2025타경12237. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 제2동 제20층 제2002호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 방2·주방 및 거실·욕실·현관 등으로 구성된 아파트입니다. 등기상 소유자는 김상란이고, 2001.04.06 소유권을 취득했습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2016.11.29 신한은행 근저당권 24,000,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 2013.05.27입니다. 임차인 이종국은 이 날짜에 주민등록과 점유를 시작했고, 따라서 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 임차보증금은 75,000,000원이며 예상배당에서는 이 보증금에 대한 배당이 0원, 매수인 인수액이 75,000,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 제2동 제20층 제2002호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 제20층 제2002호 · 방2·주방 및 거실·욕실·현관 등 |
| 소유자 | 김상란 (2001.04.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종국 / 79,362,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 동 표시 확인 | 등기상 제2동 · 매각물건명세서 비고상 현황 102동 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차보증금 7,500만원
실제 임차인은 1명, 이종국입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있고, 주민등록·점유 개시일은 2013.05.27입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권의 설정일 2016.11.29보다 빠르므로 대항력 있음으로 판단돼 있습니다. 2025.04.04에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이종국 제2동 제20층 제2002호 전부 | 2013.05.27 주거 · 임차권등기 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 75,000,000원 |
후순위인 창원시 압류(2024.10.11), 옥천군 압류(2025.02.25), 강제경매개시결정 (2025.10.13), 그리고 2025.04.04 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 등기가 지워지는 것과 선순위 대항력 임차보증금의 경제적 부담이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 최저가도 비싸고, 실질취득은 더 멀다
대방그린빌은 834세대, 사용승인 기준일은 1996.06.08이며, 이 물건과 면적이 매칭되는 전용 39.72㎡ 실거래가 최근 12개월에 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 121,583,333원, 최신 거래 기준 금액은 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
실거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가 144,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 118.4%이고, 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다. 즉 인수액을 무시해도 신건 가격 자체에 시세 할인은 없습니다.
더 중요한 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 219,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 121,583,333원의 약 180.1%, 최신 거래 133,000,000원의 약 164.7%입니다. 따라서 이 사건에 ‘최저가가 1.44억이라 싸다’는 평가는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 인수 · 임차인 이종국 보증금 | 75,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 75,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 이종국 | 79,362,962원 | 79,362,962원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,821,038원 |
현재 회차 가정에서는 배당재단 안의 채권 103,362,962원이 전액 충족되고 소유자 잔여가 37,821,038원입니다. 임차보증금 75,000,000원은 이 배당재단에서 지급되지 않고 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도상 방2·주방 및 거실·욕실·현관 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 제20층 제2002호입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류와 접하고, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 현황 102동으로 기재돼 있으므로 동 표시를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 지표. 834세대 단지이며 최근 동일면적 실거래 12건의 가격 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.6회, 낙찰률은 15.71%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 회차는 최저가 144,000,000원에 인수보증금 75,000,000원을 더한 219,000,000원이 핵심 비교금액입니다.
- 최근 시세보다 높은 구조 확인. 최저가만으로도 최근12개월 평균의 118.4%이고, 실질취득은 최근12개월 평균의 약 180.1%입니다.
- 임차인 이종국의 원인관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 이름으로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다. 임대차계약과 신청채권의 실질 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 2025.04.04 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 2013.05.27부터의 대항력과 보증금 인수 계산은 별도로 봐야 합니다.
- 회차별 총부담 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 190,200,000원, 2회 유찰 시 167,160,000원으로 계산되며 두 경우 모두 최근 시세 지표보다 높습니다.
- 동 표시 대조. 등기상 제2동인 반면 매각물건명세서 비고에는 현황 102동으로 기재돼 있으므로 현장 및 원본 서류에서 동일 물건 여부를 대조하세요.
- 내부 현황 재확인. 감정 당시 부재중 잠금으로 내부구조·이용상태 일부가 관련 공부와 인근 유사형 탐문을 기준으로 평가됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.44억 경매”로 보면 판단이 틀어진다
이 물건의 가장 큰 함정은 감정가나 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차보증금 75,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 144,000,000원에 이 금액을 더하면 실질취득은 219,000,000원이 됩니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 133,000,000원으로, 최저가 자체도 시세보다 높고 실질취득은 그보다 훨씬 높은 수준입니다.
1회 또는 2회 유찰을 가정해도 인수액 75,000,000원이 그대로 남는 시나리오에서는 실질취득이 각각 190,200,000원, 167,160,000원입니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 이종국으로 기재돼 관계인 가능성까지 확인이 필요한 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되고, 인수금을 포함한 실질취득가와 임대차·신청채권의 원인관계를 함께 확인해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
