💰 187,000,000원 · 📊 98.1% · 🏠 임차인 0 · ✅ 인수 0원
창원지방법원 2025타경12253. 김해시 진영읍 ‘김해진영코아루아파트’ 411동 3층 304호입니다. 현재 소유자는 김은준이며, 2009.07.28. 매매를 원인으로 2010.02.05. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 128,620,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.13. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 118,800,000원이며, 이 권리는 2025.01.13. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
말소기준권리 이후에는 2025.03.25. 국민행복기금의 가압류 13,765,660원과 2025.10.16. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 임차인 신고 내역도 없어 보증금 인수형 구조는 아닙니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12253 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1611-2 김해진영코아루아파트 411동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층 지상15층 중 3층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김은준 · 2010.02.05. 소유권이전 · 거래가액 128,620,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 101,459,015원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
등기에는 과거 근저당·압류·경매 이력이 다수 존재하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 핵심은 2023.04.13. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 118,800,000원으로 설정됐고 2025.01.13. 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이후 국민행복기금 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 98.1%
김해진영코아루 동일 면적군 73.03㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 190,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 5건 평균 190,600,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.2%로 큰 방향성 변화는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.03㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 73.03㎡ | 1 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 73.03㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 73.03㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 73.03㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 73.03㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2025.01 | 73.03㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2025.01 | 73.03㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2023.11 | 73.03㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.10 | 73.03㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2023.09 | 73.03㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 73.03㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.03㎡ | 5건 | 190,600,000원 |
현재 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균 190,600,000원의 98.1%입니다. 최신 거래인 2026.06. 195,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 시세보다 높은 가격은 아니지만, 최근 평균과의 차이는 3,600,000원에 불과해 큰 폭의 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,765,660원 | 13,765,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,016,340원 |
현재 최저가 187,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 132,565,660원이 전액 충족되고 소유자 잔여액은 51,016,340원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 0원 | 51,016,340원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 0원 | 14,139,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 15,361,180원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영금병초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상15층 건물의 3층 304호이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측·서측·남측으로 중로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 800,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 김해진영코아루는 953세대이며 준공일은 2007.09.21.입니다. 동일 면적군 실거래는 180,000,000원~217,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 대조. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.04.13. 농협은행주식회사 근저당권과 2025.01.13. 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 국민행복기금 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 190,600,000원, 최신 거래는 195,000,000원입니다. 신건 187,000,000원은 소폭 낮지만 큰 할인은 아닙니다.
- 층·상태 비교. 실거래가가 180,000,000원~217,000,000원으로 편차가 있으므로 3층 304호의 개별 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용·근저당·가압류 기준이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 소폭 할인”
이 물건의 핵심은 복잡한 임차인 인수 문제가 아니라 현재 가격이 최근 시세에서 어느 위치인가입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 가격은 187,000,000원으로 최근 12개월 평균 190,600,000원의 98.1%, 최신 거래 195,000,000원보다 낮습니다. 다만 1.9% 수준의 차이는 큰 폭의 경매 할인이라기보다 소폭의 시세 할인에 가깝습니다. 따라서 이 물건은 권리 안정성은 긍정적, 신건 가격 메리트는 제한적이라는 균형으로 보는 것이 맞습니다.
