5회 유찰로 감정가 29%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 광주 금산빌딩 403호

광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가에서는 금산빌딩 401호부터 407호까지를 오피스텔로 이용 중이라고 조사했습니다. 소유자는 주식회사금산이며, 나주신용협동조합이 5,202,663,540원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

감정가는 193,000,000원이었지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 55,338,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 29%까지 떨어진 가격이지만, 동일 호실 또는 인근 유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 오피스텔 이용 상태와 근린시설 분류, 임대관계 미상, 반복 유찰을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.03.31. 접수된 나주신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날짜와 접수번호로 나주이화신용협동조합의 근저당권 312,000,000원도 설정됐습니다. 이후의 근저당권·압류·가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

말소기준보다 앞서 설정됐던 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·주식회사네트워크에셋대부· 금하산업주식회사의 근저당권은 2020.03.31. 해지를 원인으로 말소 등기가 이뤄졌습니다. 2020.03.27. 설정된 5개 새마을금고 근저당권도 2020.03.30. 일부해지를 원인으로 각 말소 등기가 기록돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 확인 신고는 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 현재 점유자가 소유자·임차인·사용대차 관계인지 단정할 수 없습니다. 보증금, 전입일자, 확정일자, 사업자등록 여부가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 여부 역시 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 다회유찰의 원인을 봐야 한다

현재 최저매각가는 55,338,000원으로 감정가 193,000,000원의 29% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 44,270,400원, 그다음 회차는 35,416,320원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 어느 회차가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다.

오히려 5회 유찰이라는 사실은 감정가와 시장의 괴리, 근린시설·오피스텔 이용 형태, 임대수익 검증의 어려움, 금융조달이나 재매각 수요 부족 가능성을 점검하라는 신호입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 실제 임대료·공실·관리비·전용면적·대지권과 인근 매매사례를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,338,000원 가정)

채권총액 20,993,000,000원 중 53,941,916원만 채권자에게 배당되고, 20,939,058,084원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 남구 진월동 진월초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 금산빌딩 401호부터 407호까지 오피스텔로 이용 중이며, 본건 403호도 해당 범위에 포함됩니다.
• 도로. 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 설비. 일반 전기·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,353㎡, 지목 대, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
• 계획·제한. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 저촉되고, 중로2류와 소로2류에 접하며 상대보호구역 및 준보전산지 표기가 있습니다.
• 공부와의 차이. 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되고 본건이 동측 전면도로에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인, 사업자등록사항 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 함께 존재하므로 건축물대장상 용도, 숙박·주거 가능 여부와 행정상 제한을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대료 조사. 감정가 할인율이 아니라 인근 유사 호실의 매매가, 보증금, 월세, 공실기간을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 말소 등기 대조. 2020.03.30. 및 2020.03.31. 말소 기록과 예상배당표의 선순위 배당 계산이 일치하는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 배당 순서를 확인해야 합니다.
• 관리비·공용비용. 승강기와 공용설비가 있는 집합건물이므로 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 대지권·면적 확인. 전용면적과 대지권 비율이 제시되지 않았으므로 등기부와 집합건축물대장에서 정확한 면적을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “29% 낙폭보다 5회 유찰의 이유가 중요하다”

이 물건은 제시된 권리분석상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 그러나 권리가 소멸한다고 해서 수익성이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다. 감정가 193,000,000원이 55,338,000원까지 내려온 배경에는 이미 5회의 유찰이 있습니다.

실거래 비교자료가 없고, 근린시설로 분류된 호실을 오피스텔로 이용하며, 임대관계도 미상입니다. 배당 추정과 말소 등기 사이에도 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 전까지 보수적 접근입니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 점유·임대수익·용도 적합성·재매각 수요를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.