창원지방법원 2025타경12271. 김해시 어방동 동성하이츠빌라 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현 소유자는 김대곤이며 2016.11.18 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2020.01.31 하나은행이 채권최고액 84,700,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.19 해당 근저당권은 2020.05.26 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.10.20 임의경매개시결정을 받아 경매를 진행하고 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인이 승계하는 금액이 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 505-9 3층 302호 · 도로명 경상남도 김해시 활천로 156 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김대곤 · 2016.11.18 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 71,649,392원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
말소기준은 2020.01.31 을구 7번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,700,000원이며, 2025.02.19 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 2025.10.20 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행·활천동새마을금고·하나캐피탈의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수는 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 90,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 72,000,000원, 2회 유찰 시는 57,600,000원입니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득금액은 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 84,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 14,396,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 28,536,800원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 가격 하락과 권리 인수는 별개라는 것입니다. 1회·2회 유찰 시 근저당권 채권에 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 반대로 현재 최저가 90,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 이 자료에서는 확인되지 않으므로, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 하나은행 설정 → 한국주택금융공사 이전 | 84,700,000원 | 84,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,280,000원 |
배당 시뮬레이션은 을구 7번 근저당권의 채권최고액 84,700,000원을 기준으로 계산됐습니다. 경매신청 청구액은 71,649,392원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 어방동 어방초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 유사형 공동주택·아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 건물 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물 현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관 등입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·중점경관관리구역 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 810,300원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.31 을구 7번 근저당권이 기준이며, 2025.02.19 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 부재중 잠금 등으로 내부구조·이용상태가 직접 확인되지 않았으므로 실제 수리상태와 이용현황을 재확인하세요.
- 가격 판단. 신건 90,000,000원 자체를 ‘싸다’고 해석하지 말고, 실제 인근 다세대 거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변수. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 환금성. 동성하이츠는 8세대 규모이므로 매수수요와 재매각 기간을 대단지 아파트와 동일하게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 후”
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 2020.01.31 하나은행 근저당이 말소기준이고, 해당 근저당은 한국주택금융공사로 이전돼 경매가 진행 중이며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득은 90,000,000원입니다.
다만 이 90,000,000원을 곧바로 ‘저렴한 가격’으로 평가할 근거는 없습니다. 물건은 8세대 규모의 다세대주택이고 사용승인일은 1994.07.04이며, 감정평가상 임대관계와 내부상태에도 재확인 요소가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리분석은 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 신건입니다. 최저가가 낮아지는 것과 시장가치가 싸지는 것은 같은 말이 아닙니다.
