창원지방법원 2025타경12282. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 5층에 위치합니다. 등기부상 현재 소유자는 김상란이며, 권리분석의 기준점은 2016.11.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 창원시·옥천군 압류, 이상희의 주택임차권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 부분은 이상희입니다. 등기부에는 임차보증금 65,000,000원의 주택임차권자로 기재되어 있고, 동시에 2025.10.22. 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 배당표에서는 이상희의 신청채권 69,183,149원을 하나의 채권으로 반영하고 있으므로 임차보증금 65,000,000원을 별도로 더해 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 5층501호 · 도로명 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김상란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상희 / 69,183,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 동 표시 | 공부상 3동 · 현황 103동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.11.29. 신한은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.11. 창원시 압류, 2025.02.24. 이상희 주택임차권, 2025.05.08. 옥천군 압류, 2025.10.22. 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상희 | 제3동 제5층 제501호 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 미상 주민등록·점유 2018.02.28. 기재 | 후순위 확인 확정일자 2018.02.28. 기재 | 승계 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
이상희는 배당요구가 접수되어 있으며 그 일자는 2025.02.24.입니다. 또한 등기부상 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 사건 메모에도 이 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있어, 입찰 전 임대차계약과 신청채권의 원인을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 141,000,000원은 최근 평균의 116.0%
대방그린빌은 834세대, 사용승인일 1996.06.08. 아파트입니다. 비교 대상은 전용 39.72㎡ 실거래 12건이며 대상 전용 39.715㎡와 면적이 매칭됩니다. 최근 12개월 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 2026.08. 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 121,583,333원 |
실거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 121,583,333원입니다. 신건 최저가 141,000,000원은 최근 평균의 116.0%로 이미 최근 시세 이상이며, 최신 거래 133,000,000원뿐 아니라 제공된 실거래 최고 140,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 30번 경매개시결정 · 이상희 | 69,183,149원 | 69,183,149원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,042,851원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 93,183,149원이 전액 배당되고 소유자 잔여 45,042,851원이 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 시설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 제시목록의 3동은 현황상 103동으로 확인됐습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란해 외부조사와 탐문 내용에 의한 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이상희의 임차보증금 65,000,000원, 임대차계약일 2017.12.15., 주민등록·점유·확정일자 2018.02.28. 기재 내용을 임차권등기명령과 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 이상희가 경매신청채권자이기도 합니다. 사건 메모상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 신청채권 69,183,149원의 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 상한 경계. 신건 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.0%입니다. 권리가 소멸한다고 해서 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다.
- 회차 시나리오. 데이터상 1회 유찰 112,800,000원, 2회 유찰 90,240,000원이며 단지 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 정확한 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 배당 한계. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “신건 가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2016.11.29. 신한은행 근저당 이후 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이상희의 임차권은 대항력 판정값이 확정돼 있지 않고 경매신청채권자와 동일인이므로 관계와 채권 원인을 확인해야 합니다.
가격 판단은 더 보수적이어야 합니다. 신건 141,000,000원은 최근 12개월 평균 121,583,333원의 116.0%이고, 최신 거래 133,000,000원과 실거래 최고 140,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 유찰 이후 가격입니다.
