창원지방법원 2025타경12307. 창원시 의창구 동읍 ‘창원2차비룡벨로스텔라’ 3층 303호, 전용 69.9303㎡ 아파트입니다. 등기에는 근저당이 없고, 현재 말소기준은 2022년 11월 15일 부산치과의사신용협동조합의 가압류 315,977,018원입니다. 그 뒤 북부산새마을금고 가압류, 창원시 압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 임차관계입니다. 노성민의 전입일은 2021년 6월 18일로 말소기준일 2022년 11월 15일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서 비고도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심

2018년 비룡건설주식회사가 소유권보존을 한 뒤 국제자산신탁주식회사, 우리자산신탁주식회사로 신탁등기가 이어졌지만 해당 신탁등기는 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.15. 갑구 6번 가압류입니다. 이보다 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 큰 미확정 변수

노성민은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입신고일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 최종 대항력·우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026년 1월 19일 접수돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 표면 96.8%, 실질취득가는 아직 모른다

창원2차비룡벨로스텔라는 39세대, 2018년 3월 30일 사용승인 단지입니다. 전용 69.93㎡ 거래는 2건이며, 최신 거래는 2024년 7월 187,000,000원입니다. 가격 판단에 우선 적용되는 최근 12개월 평균도 187,000,000원으로 집계돼 있습니다.

전체 평균 165,190,000원만 보면 최저가 181,000,000원이 109.6%로 오히려 높습니다. 반면 최근 12개월 평균·최신 거래 187,000,000원과 비교하면 표면 최저가는 96.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 30.4% 높은 추세이므로 하락 추세 물건은 아닙니다.

하지만 이 사건에서는 96.8%라는 숫자로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금이 미상인 탓입니다. 실질취득가는 낙찰가 + 배당되지 않고 승계되는 임차보증금 잔액으로 봐야 하며, 현재는 두 번째 항목을 알 수 없습니다. 따라서 시세 대비 실질 가격은 판단 보류가 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

채권 총액 2,937,571,058원 중 예상 배당액은 177,666,000원이며, 미배당은 2,759,905,058원입니다. 이 배당표는 임차인의 보증금·우선변제액이 확정되지 않은 상태이며 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 배당 결과만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 자동으로 줄지 않는다

유찰되면 표면 낙찰가는 144,800,000원, 115,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 미상인 상태에서는 이것만으로 실질취득비용이 내려간다고 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있기 때문입니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 유찰 가격만 보고 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 303호입니다.
• 주위환경. 인근에 아파트·단독주택·근린시설이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 도로가 소재하며 토지 현황은 광대로한면으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며 대로3류에 접합니다.
• 단지 규모. 창원2차비룡벨로스텔라 39세대, 사용승인일 2018.03.30입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 일반적 상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 노성민의 실제 보증금, 계약일, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 범위를 산정할 수 없습니다.
• 관계인 여부 확인. 임차인 노성민과 경매채권자 노성민의 관계를 확인하고 가장임차인 여부를 원본 자료로 검증해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 보증금 확인 후 낙찰가에 미배당 승계액을 더한 금액으로 최근 거래 187,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 숫자만 보지 않기. 1회·2회 유찰 시 최저가가 낮아져도 대항력 임차보증금 인수액이 늘 수 있습니다.
• 배당표 보완. 당해세·최우선변제와 임차보증금 배당을 포함한 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문 부재였으므로 실제 점유자·내부 상태를 직접 확인하는 절차가 필요합니다.

맺으며 — “181,000,000원이 아니라 실질취득가를 봐야 한다”

이 물건은 표면만 보면 감정가와 최저가가 181,000,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 187,000,000원의 96.8%입니다. 등기상 근저당도 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 핵심 위험은 등기 밖 임차보증금입니다.

노성민은 2021년 6월 18일 전입해 2022년 11월 15일 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 181,000,000원이 시세보다 낮다는 사실만으로 응찰 매력을 평가할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “표면가격은 비교 가능, 실질취득가는 아직 계산 불가”입니다.